Nuovi Codici ATECO 2025 per B&B, Case Vacanze, Property Manager e Locazioni Turistiche
Dal 1° aprile 2025 è cambiato ufficialmente il modo in cui vengono classificati Bed and Breakfast, Case vacanze, Affittacamere, Property manager e Locatori turistici. La nuova classificazione ATECO 2025 porta con sé una novità importante: finalmente queste attività non sono più raggruppate sotto un unico codice generico (il vecchio 55.20.51), ma ognuna ha il suo codice specifico. Un passo avanti, pensato per rendere tutto più chiaro: per il Fisco, per i Comuni, e anche per gli operatori.
Vediamo nel concreto cosa cambia, come scegliere il codice corretto e cosa comporta questa novità.
Codice ATECO 55.20.41 – Attività di Bed and Breakfast
Il codice 55.20.41 identifica specificamente l’attività di Bed and Breakfast, ovvero l’offerta di ospitalità in abitazioni private con fornitura di alloggio e prima colazione. Si tratta di una categoria creata ex novo per dare riconoscimento ai B&B, distinguendoli dalle altre strutture extralberghiere. Questo codice si applica ai B&B imprenditoriali con partita IVA, purché l’attività consista nell’ospitalità domestica con colazione inclusa.
Quando utilizzarlo: Il 55.20.41 è il codice adatto se si gestisce un B&B nella propria abitazione (o in una struttura dedicata), in modo saltuario o continuativo, offrendo pernottamento e servizi come la colazione e pulizie agli ospiti. In particolare, questo codice va scelto all’apertura della partita IVA per chi vuole operare professionalmente un B&B, presentando ad esempio la SCIA al Comune con tale specifica attività.
È indicato per chi vuole promuovere il proprio B&B su portali di prenotazione online come Airbnb, Booking, Vrbo, ecc., in quanto identifica chiaramente l’attività svolta. Ricordiamo che la gestione occasionale senza partita IVA di un B&B è consentita solo entro certi limiti; se l’attività diventa abituale o organizzata in forma d’impresa, è obbligatorio aprire la partita IVA e rientrare in questa categoria ATECO.
Differenza rispetto al passato: in precedenza i B&B confluivano nel generico codice 55.20.51 assieme ad affittacamere, case vacanze e residence. Ora, grazie al codice dedicato 55.20.41, chi gestisce un Bed & Breakfast può indicare in modo puntuale la propria attività, con benefici in termini di correttezza fiscale e di rapporto con gli enti locali (es. pagamento dell’imposta di soggiorno, classificazione regionale, ecc.).
Codice ATECO 55.20.42 – Case Vacanze e Affittacamere (Alloggi per soggiorni brevi)
Il codice 55.20.42 copre i “Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze”, quindi comprende l’attività di affittacamere per brevi soggiorni e la gestione di case/appartamenti ammobiliati per uso turistico e include anche l’alloggio fornito da famiglie private o le houseboat non trasportabili. Vale per soggiorni inferiori a un anno. In pratica vi rientrano gli affitti brevi con servizi turistici rivolti a visitatori e viaggiatori, esclusi però i B&B (che, avendo colazione, come visto sono classificati a parte). Esempi di ciò che include questo codice sono:
- la locazione turistica di case o appartamenti per vacanze (case vacanze), generalmente con fornitura di alloggio arredato, biancheria e pulizia iniziale;
- l’attività di affittacamere (guest house) che offre camere ammobiliate per soggiorni brevi, con pulizie periodiche ma senza somministrare pasti (colazione) agli ospiti;
- più in generale, qualsiasi servizio di alloggio a breve termine fornito da privati o aziende a turisti, come anche particolari soluzioni tipo chalet, bungalow o houseboat fisse usate per ospitalità temporanea.
Questo codice distingue nettamente le Case/Appartamenti per Vacanze dai Bed & Breakfast. L’obiettivo è chiarire gli ambiti operativi e gli obblighi fiscali delle diverse formule ricettive extralberghiere. Ad esempio, un soggetto che affitta professionalmente uno o più appartamenti turistici con regolare partita IVA adotterà il 55.20.42, così come chi gestisce un piccolo affittacamere con più camere.
Nota: Sono escluse dal campo di questo codice tutte le locazioni di alloggi per finalità non turistiche (es. affitti brevi a studenti o lavoratori fuori sede), pur se di durata inferiore all’anno: tali attività senza scopo turistico ricadono sotto il codice 55.90.00 “Altri alloggi”. In altre parole, il 55.20.42 si applica agli alloggi brevi per turisti, mentre gli affitti transitori legati a motivi di studio/lavoro appartengono a un’altra categoria.
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Codice ATECO 68.32.01– Property Manager (Gestione immobili per conto terzi)
Introdotto nel 2025 per sostituire il precedente codice 68.32.00, questo nuovo codice 68.32.01 offre una classificazione più dettagliata e specifica per le attività legate alla gestione di beni immobili per conto terzi, sostituendo la precedente definizione più generica e identifica:
- Amministrazione di condomini: attività di amministrazione di condomini, include sia gli amministratori di condominio indipendenti che quelli che operano all’interno di società o studi professionali.
- Attività di agenzie di riscossione di canoni di affitto: si riferisce all’attività di agenzie o professionisti che si occupano della riscossione di canoni di affitto e della gestione dei contratti per conto dei proprietari degli immobili.
- Gestione di beni immobili in ambito turistico e per soggiorni di breve durata (inferiori a 1 anno) ad esempio property management cioè gestione di beni immobili o di alloggi in comproprietà o multiproprietà per lo più su base remunerativa o contrattuale (per conto terzi).
- Attività di Property Management in ambito turistico, cioè, gestione di beni immobili o di alloggi per soggiorni di breve durata o a breve termine (meno di un anno) per visitatori e altri viaggiatori.
Codice ATECO 55.40.00 – Intermediari per servizi di alloggio (Portali, OTA, Agenzie)
Altra novità dell’Ateco 2025 è l’introduzione del codice 55.40.00, dedicato ad agenzie immobiliari o portali online (OTA), che mettono in contatto domanda e offerta.
La descrizione ufficiale di questo codice è “Attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio”. Questa classe include le attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio, che consistono nel mettere in contatto clienti e fornitori di servizi a fronte di un compenso o di una commissione.
Queste attività di servizi di intermediazione possono essere svolte su piattaforme digitali o attraverso canali non digitali (telefonici, postali, eccetera). Il compenso o la commissione possono essere percepiti sia dai clienti sia dai fornitori dei servizi di alloggio. I ricavi delle attività di servizi di intermediazione possono includere altre fonti di reddito, ad esempio i ricavi derivanti dalla vendita di spazi pubblicitari.
Dunque, è un codice che non si riferisce direttamente alla gestione operativa e amministrativa di immobili come quella tipica del property management, bensì si applica principalmente a quelle attività legate alla prenotazione e scambio di alloggi turistici.
Codice ATECO 55.90.00 – Locazioni Turistiche senza Servizi (Altri alloggi)
Il codice 55.90.00 identifica la categoria residua degli “Altri servizi di alloggio”, all’interno della quale rientrano in particolare le locazioni brevi senza servizi accessori di tipo turistico. È il caso, ad esempio, degli affitti di appartamenti o stanze per finalità abitative senza fornitura di servizi tipici delle strutture ricettive (niente pulizie periodiche durante il soggiorno, niente reception o pasti). Questo codice copre due macro-tipologie di affitti brevi:
- Locazioni turistiche pure: immobili concessi in affitto per vacanza esclusivamente come alloggio, senza prestazioni di servizi aggiuntivi, per brevi periodi (di solito inferiore ai 30 giorni). Queste locazioni turistiche “senza servizi” sono disciplinate dal Codice Civile e non sono considerate strutture ricettive turistiche in senso tecnico-legale. Un classico esempio è il privato che affitta la seconda casa al mare ai turisti, limitandosi a consegnare l’alloggio pulito e fornito di utenze, e poi lo ripulisce al termine del soggiorno.
- Affitti brevi per lavoro o studio: immobili affittati per poche settimane o mesi a clienti non turisti (trasfertisti, studenti fuori sede, ecc.), quindi per finalità diverse dal turismo. Anche in questo caso l’affitto è privo di servizi di ospitalità: il conduttore ottiene solo l’alloggio arredato e l’uso delle utenze, senza pulizie intermedie o altri extra.
In entrambe le situazioni, se l’attività diventa sistematica e organizzata (quindi con caratteristiche d’impresa, ad esempio un’agenzia che gestisce molte unità in affitto breve), va inquadrata con partita IVA sotto il codice 55.90.00. La normativa fiscale ha quindi ora un riferimento chiaro per questi operatori, distinguendoli sia dalle strutture ricettive con servizi (codici 55.20.xx) sia dagli affitti di lungo periodo. Da notare che l’Ateco 2025 fissa un criterio temporale di un anno per distinguere le attività di alloggio turistico (Divisione 55) da quelle di locazione immobiliare tradizionale (Divisione 68): tutti gli alloggi forniti per periodi inferiori all’anno rientrano nella divisione 55 (come il 55.90.00), mentre l’affitto di immobili oltre un anno ricade nei codici della locazione immobiliare.
Questo criterio è statistico e non modifica le soglie normative esistenti (ad esempio, resta valida la distinzione legale tra locazioni fino a 30 giorni e contratti più lunghi ai fini delle comunicazioni di Pubblica Sicurezza, cedolare secca, etc.), ma evidenzia come la nuova classificazione miri ad allineare meglio la realtà economica con le definizioni ufficiali.
Importante: sebbene 55.90.00 sia pensato per le locazioni “senza servizi”, ciò non significa che chi affitta occasionalmente casa propria debba aprire automaticamente partita IVA. L’attività non imprenditoriale di locazione breve da parte di privati rimane possibile entro i limiti di legge; tuttavia, chi organizza queste locazioni in modo abituale e professionale (ad esempio gestendo numerosi appartamenti con piattaforme online) dovrebbe adottare il nuovo codice con partita IVA, così da operare in regola dal punto di vista fiscale.
Dal vecchio codice 55.20.51 ai nuovi: cosa cambia
In passato tutte le attività ricettive extralberghiere erano ricondotte ad un unico codice Ateco (55.20.51: “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”). Ciò rendeva difficile distinguere tra le varie forme di ospitalità – ad esempio un affittacamere vs un B&B a conduzione familiare.
La nuova classificazione 2025 ha suddiviso questo insieme eterogeneo in codici più specifici: 55.20.41 per i B&B, 55.20.42 per case vacanze e affittacamere, oltre al 68.32.01 per i property manager e al 55.90.00 per le locazioni turistiche senza servizi. Questa differenziazione riflette meglio le diverse tipologie operative presenti nel settore e ne recepisce le peculiarità.
Dal punto di vista pratico, cosa devono fare gli operatori esistenti?
In generale, l’aggiornamento della classificazione Ateco non impone automaticamente ai titolari di partita IVA di presentare una variazione del codice attività. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito (già con la Risoluzione n. 262/E del 2008, in occasione di un precedente aggiornamento) che il passaggio a una nuova codifica non comporta obbligo di dichiarare variazione ai sensi degli articoli 35 e 35-ter IVA.
Dunque, una struttura già avviata prima del 2025 non è tenuta a richiedere d’ufficio il cambio di codice solo perché è entrata in vigore Ateco 2025. Le Camere di Commercio e gli enti preposti provvederanno a riclassificare le attività nei propri registri in base alle corrispondenze stabilite da Istat (tale ricodifica è partita d’ufficio dal 1° aprile 2025) e l’Agenzia Entrate aggiornerà modelli e istruzioni di dichiarazione di conseguenza.
Tuttavia, è consigliabile una verifica: se il proprio codice Ateco attuale non rappresenta più adeguatamente l’attività svolta, conviene valutare una variazione volontaria per adottare il codice nuovo più pertinente. Ad esempio, un imprenditore nato con il vecchio 55.20.51 che in concreto gestisce un B&B con colazione potrebbe passare al 55.20.41; chi gestisce solo case in affitto turistico potrebbe optare per il 55.20.42, e così via. In questi casi il contribuente può comunicare la nuova codifica seguendo le procedure ordinarie: tramite Comunicazione Unica alla Camera di Commercio (se l’attività è iscritta al Registro Imprese) oppure presentando all’Agenzia delle Entrate il modello AA7/10 (per società) o AA9/12 (per imprese individuali) per la variazione dei dati.
Non essendoci obbligo, la scelta di aggiornare il codice è a discrezione dell’operatore, ma molte associazioni di categoria suggeriscono di adeguarsi per rispecchiare al meglio il servizio offerto ed evitare ambiguità in sede di controlli. Del resto, i nuovi codici dovranno essere utilizzati in tutti gli adempimenti amministrativi e fiscali d’ora in avanti, quindi tanto vale allinearsi correttamente sin dall’inizio.
Qualche esempio pratico di classificazione delle attività extralberghiere
Per capire meglio quale codice ATECO utilizzare nei vari casi, ecco alcuni esempi pratici:
- Mario vive in una villetta e decide di aprire un piccolo B&B con 3 camere, offrendo pernottamento e prima colazione agli ospiti. Operando in modo abituale e dovendo aprire partita IVA, Mario adotterà il codice 55.20.41 (Attività di Bed and Breakfast) per inquadrare fiscalmente la sua attività.
- Lucia possiede due appartamenti al mare che affitta ai turisti durante l’estate. Si occupa lei stessa delle prenotazioni e accoglienza, fornendo l’alloggio pulito con biancheria all’inizio e un servizio di pulizia finale, ma senza altri servizi aggiuntivi durante il soggiorno. Lucia svolge quindi un’attività di casa vacanze in forma imprenditoriale: il codice corretto è 55.20.42 (Servizi di alloggio in case e appartamenti per vacanze).
- Giovanni ha un immobile in città che gestisce come affittacamere: ha ricavato 4 camere ammobiliate che affitta per brevi periodi a turisti e viaggiatori d’affari. Offre la pulizia delle stanze a giorni alterni e fornisce cambio biancheria settimanale, ma non serve la colazione né pasti. L’attività di Giovanni rientra anch’essa nel codice 55.20.42, trattandosi di servizi di alloggio in camere per brevi soggiorni (affittacamere).
- Sara svolge l’attività di Property Manager: non è proprietaria degli immobili, ma gestisce per conto di vari proprietari un portafoglio di 10 appartamenti turistici in nome loro. Si occupa di pubblicizzare gli alloggi online, gestire le prenotazioni, accogliere gli ospiti e coordinare pulizie e manutenzione, trattenendo una commissione sui ricavi. Per questa attività di intermediazione immobiliare turistica, Sara utilizza il codice 68.32.01 (Gestione di beni immobili per conto terzi), introdotto appositamente per i property manager.
- Luca affitta il suo appartamento in città con locazioni brevi di poche settimane ciascuna, tramite piattaforme come Airbnb, limitandosi a predisporre l’alloggio pulito all’arrivo e senza offrire altri servizi durante il soggiorno. Se Luca lo fa in modo occasionale come privato, può operare senza P.IVA rispettando la disciplina delle locazioni turistiche; ma avendo deciso di farne un’attività continuativa (es. perché ha più immobili e ne ha fatto un lavoro), apre partita IVA. In questo caso il suo codice Ateco sarà 55.90.00 (Altri alloggi) perché fornisce solo l’alloggio senza servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive.
Questi esempi mostrano come, in base alle caratteristiche del servizio offerto, sia importante scegliere il codice Ateco corretto: ciò garantisce di applicare il regime fiscale appropriato e di comunicare chiaramente la natura dell’attività sia agli enti regolatori che ai clienti.
Presenza sui portali online e Partita IVA
Un aspetto da considerare per chi opera (o vuole operare) in questo settore è la presenza sui portali OTA (Airbnb, Booking, Vrbo e simili) e le implicazioni a livello fiscale. I nuovi codici ATECO aiutano infatti a formalizzare nel modo giusto l’attività quando diventa di tipo imprenditoriale.
Se intendi affittare regolarmente attraverso questi portali, superando la mera occasionalità, è necessario aprire partita IVA e adottare il codice Ateco corrispondente (55.20.41 se si tratta di B&B con colazione, 55.20.42 se case/stanze per vacanze con servizi, 55.90.00 se affitti senza servizi, ecc.). Questo ti mette al riparo da contestazioni fiscali e ti consente di operare da host “professionale” in regola.
Dal lato dei portali, la distinzione tra le varie tipologie può riflettersi nelle modalità di registrazione e visibilità: ad esempio, Booking.com chiede di indicare la tipologia della struttura (B&B, appartamento, guest house, etc.) e applica requisiti differenti; presentarsi con la categoria corretta aiuta a gestire meglio aspetti come la riscossione dell’imposta di soggiorno, le recensioni (un B&B viene valutato anche per la colazione, un appartamento no) e le aspettative dei clienti.
Inoltre, alcuni portali prevedono sezioni dedicate o programmi specifici per host professionali con partita IVA, offrendo magari strumenti aggiuntivi di gestione. In sintesi, avere il giusto inquadramento Ateco facilita anche l’interfacciamento con i portali online, perché allinea la realtà amministrativa (licenze, SCIA, tasse) con la presenza commerciale sul web.
Ricordiamo infine che la gestione non imprenditoriale (senza P.IVA) delle locazioni brevi è possibile solo entro determinati limiti quantitativi e temporali. Per esempio, un proprietario che affitta saltuariamente la propria casa vacanze può farlo da privato, ma non potrà legalmente gestire decine di prenotazioni all’anno senza incorrere nel requisito di impresa.
I nuovi codici Ateco, se da un lato anticipano la tendenza verso una maggiore professionalizzazione del settore extralberghiero, dall’altro offrono un quadro più trasparente: chi è saltuario rimane fuori campo IVA (ma comunque soggetto alle regole delle locazioni brevi, come la cedolare secca al 21%), mentre chi opera abitualmente ha ora categorie ben definite in cui collocarsi, a beneficio della chiarezza verso il Fisco e i consumatori.
Più chiarezza per tutti
L’introduzione dei nuovi codici ATECO 2025 per l’extralberghiero rappresenta un importante passo avanti per il settore dell’ospitalità in Italia. Finalmente Bed & Breakfast, case vacanze, affittacamere, property manager e locatori turistici senza servizi vengono riconosciuti ognuno nella propria specificità, con un codice dedicato. Ciò semplifica gli adempimenti (soprattutto in fase di apertura dell’attività o di dichiarazione dei redditi) ed evita inquadramenti generici che in passato potevano generare confusione.
Chi opera già nel settore è invitato a verificare la propria classificazione: pur non essendoci un obbligo immediato di variazione, adottare il codice corretto è indice di professionalità e aiuta a “parlare la stessa lingua” con amministrazioni pubbliche, commercialisti e piattaforme online. In definitiva, questa riforma dei codici Ateco nel turismo extralberghiero rispecchia l’evoluzione del mercato e fornisce strumenti più chiari sia per gli operatori che per gli enti di controllo, favorendo una crescita più organizzata e trasparente dell’intero comparto.
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Fonti essenziali (ufficiali)
Le informazioni riportate provengono dalla documentazione ufficiale Istat/Ateco 2025 e da comunicazioni di settore: ad esempio l’approfondimento sul nuovo Ateco B&B di Regime Forfettario, le linee guida ANBBA (Associazione Nazionale B&B e Affittacamere), oltre a chiarimenti normativi delle istituzioni (SUAP FVG, Regione Friuli VG) riguardo alle locazioni turistiche senza servizi.
Questi riferimenti confermano e dettagliano i cambiamenti descritti, evidenziando l’entrata in vigore dal 1° aprile 2025 e gli effetti per i titolari di attività extralberghiere.
Il testo ha finalità informativa; per casistiche specifiche (regimi fiscali, requisiti regionali, SCIA) confrontati con il tuo commercialista o SUAP competente.
