Affitti brevi 2026: cosa cambia con la Legge di Bilancio
Regime fiscale, soglie Partita IVA, CIN nazionale e nuovi obblighi operativi
Con l’entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2025, n.199 (Legge di Bilancio 2026), in vigore dal 1° gennaio 2026 il settore degli affitti brevi entra in una fase di profonda riorganizzazione normativa.
Il legislatore interviene in modo strutturale su fiscalità, inquadramento dell’attività, obblighi amministrativi e tracciabilità delle strutture, con un impatto diretto su proprietari, gestori e property manager.
Le modifiche riguardano in particolare:
- il regime fiscale degli affitti brevi, con nuove aliquote di cedolare secca
- le soglie di unità immobiliari oltre le quali l’attività non può più essere svolta come privato
- il passaggio obbligatorio a Partita IVA e i relativi adempimenti
- l’introduzione e il consolidamento del Codice Identificativo Nazionale (CIN)
- il coordinamento tra CIN, SCIA, portali regionali, Alloggiati Web, ISTAT e tassa di soggiorno.
Questo articolo analizza in modo tecnico, operativo e istituzionale cosa cambia dal 2026 e quali azioni sono necessarie per restare pienamente conformi.
Le indicazioni riportate si basano sul testo vigente della Legge di Bilancio 2026 e sulle prime interpretazioni specialistiche disponibili.
Eventuali circolari dell’Agenzia delle Entrate, del Ministero del Turismo o chiarimenti regionali potranno precisare ulteriormente alcuni passaggi applicativi.
Cosa si intende per affitti brevi
Per affitti brevi si intendono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa, senza la prestazione di servizi aggiuntivi tipici dell’attività alberghiera (ad eccezione di pulizia iniziale/finale e fornitura di biancheria).
La definizione resta invariata, ma cambia radicalmente il perimetro entro cui l’attività può essere considerata “privata”.
Regime fiscale affitti brevi 2026: cedolare secca e criticità applicative
Dal 2026 il regime fiscale degli affitti brevi prevede:
- Cedolare secca al 21% applicabile a 1 solo immobile a scelta in dichiarazione
- Cedolare secca al 26% ordinaria sugli altri immobili entro la soglia dei 2
- Esclusione totale della cedolare secca dal terzo immobile in poi
Questo significa che la tassazione agevolata resta possibile solo entro due unità immobiliari.
Dal terzo immobile, i redditi non possono più essere assoggettati a cedolare secca, ma devono essere trattati come reddito d’impresa.
Il check-in in 30 secondi:
prova gratis per 1 mese Wiisy
Soglia delle unità immobiliari e presunzione di attività d’impresa
La Legge di Bilancio 2026 riduce la soglia oltre la quale l’attività di affitto breve non può più essere considerata privata:
- fino al 2025: massimo 4 unità immobiliari
- dal 2026: massimo 2 unità immobiliari
Dal terzo immobile in poi scatta una presunzione legale assoluta di attività d’impresa.
Si tratta di una presunzione iuris et de iure, che non ammette prova contraria:
non è rilevante l’organizzazione, il numero di prenotazioni o l’uso occasionale.
Conta esclusivamente il numero di unità immobiliari locate per affitti brevi.
Un chiarimento importante
- Un appartamento affittato per stanze = 1 unità
- Due appartamenti distinti = 2 unità
- Il conteggio è per singolo contribuente.
Dal privato all’impresa: cosa comporta il cambio di status
Dal momento in cui si superano le 2 unità immobiliari, diventano obbligatori:
- Apertura della Partita IVA
- Inquadramento come attività d’impresa
- Regime fiscale d’impresa (forfettario se possibile, altrimenti ordinario)
- Contributi previdenziali INPS
- SCIA obbligatoria al Comune
- Aggiornamento dei dati nei portali regionali e nazionali.
Il passaggio non è solo fiscale, ma amministrativo, operativo e dichiarativo.
SCIA, ATECO e avvio dell’attività imprenditoriale
Chi svolge locazioni turistiche in forma imprenditoriale deve presentare SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune competente.
L’attività viene generalmente inquadrata con il codice 55.20.51 (precedente al 2025) o con il nuovo codice ATECO 55.20.42 – Affittacamere e case vacanze.
L’esercizio dell’attività senza SCIA, pur in presenza di Partita IVA, comporta sanzioni amministrative rilevanti.
CIN nazionale e coordinamento con CIR e portali regionali
Dal 2025 ogni struttura destinata ad affitti brevi o attività ricettiva deve essere identificata tramite Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Il CIN:
- è obbligatorio per privati e imprese
- è rilasciato tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo
- deve essere esposto all’esterno dell’immobile
- deve essere indicato in tutti gli annunci online.
Relazione tra CIN e CIR regionale
- Il CIN non sostituisce eventuali codici regionali (CIR)
- I due codici coesistono
- Il CIR regionale è spesso necessario per ottenere il CIN.
Nel passaggio da privato a impresa è fondamentale aggiornare correttamente la posizione della struttura nei portali regionali e verificare lo stato del CIN (verificato/non verificato).
Obblighi operativi con più immobili
Indipendentemente dal regime fiscale, restano sempre obbligatori:
- comunicazione ospiti su Alloggiati Web
- invio dati ISTAT sui flussi turistici
- gestione e versamento della tassa di soggiorno
- conservazione e tracciabilità dei dati secondo normativa.
Con il passaggio a impresa, questi obblighi diventano più frequenti e strutturati, soprattutto per chi gestisce immobili in Comuni o Regioni diverse.
Dal punto di vista operativo, la gestione coordinata di CIN, Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno diventa uno dei principali punti critici per chi supera la soglia dei due immobili.
Facciamo un esempio reale
Un proprietario che gestiva 2 appartamenti come privato decide di destinare agli affitti brevi un terzo immobile.
Dal 2026:
- non può più applicare la cedolare secca
- deve aprire Partita IVA
- deve presentare SCIA
- deve aggiornare i dati regionali
- deve verificare e consolidare il CIN
- deve gestire contributi INPS e adempimenti fiscali.
Il mancato adeguamento espone a rischi fiscali, sanzioni amministrative e contestazioni contributive.
Errori comuni da evitare
- Pensare che l’attività resti “privata” anche oltre due immobili
- Aprire Partita IVA ma dimenticare la SCIA
- Confondere numero di stanze con numero di unità immobiliari
- Non aggiornare CIN, CIR e portali regionali
- Gestire più immobili senza processi strutturati di invio dati e tracciabilità.
L’evoluzione normativa impone agli host di affrontare un significativo carico burocratico e fiscale, ma operare in regola è imprescindibile per evitare sanzioni e tutelare la propria attività.
Le regole – dal Codice CIN nazionale alla presunzione d’impresa per oltre due immobili – richiedono maggiore organizzazione, ma contribuiscono a professionalizzare il settore e a garantire una concorrenza leale.
Chi gestisce sia piccole locazioni extra-alberghiere che strutture alberghiere dovrà integrare i nuovi adempimenti nei propri processi: se da un lato questo comporta più burocrazia (come simboleggiato dalla mole di documenti amministrativi da gestire), dall’altro lato un mercato più regolamentato offre maggiori garanzie di sostenibilità e credibilità verso i viaggiatori.
Affrontare con serietà questi aspetti – dalla SCIA all’ultimo modulo ISTAT – significa trasformare una semplice attività integrativa in un’impresa strutturata, capace di crescere nel rispetto delle norme.
E alla fine, un host informato e in regola è un host più sereno, libero di concentrarsi sull’ospitalità sapendo di avere la “casa in ordine” anche dal punto di vista normativo.
Fonti e riferimenti
- Legge 30 dicembre 2025 n.199 (Legge di Bilancio 2026, art. 1 commi 70-71) – Modifica art. 4 DL 50/2017 in tema di locazioni brevi;
- DL 18 ottobre 2023 n.145 (conv. L. 15/12/2023 n.191) – art. 13-ter “Disciplina delle locazioni a fini turistici… e Codice Identificativo Nazionale”;
- Art. 1 comma 595 L.178/2020 – presunzione imprenditorialità per >4 appartamenti (ora modificato);
- Decreto MIBACT 29/09/2021 n. 161 – banca dati locazioni brevi (mai attuato, sostituito da DL 145/2023);
- Circolare Agenzia Entrate 24/E del 12/10/2017 – definizione locazioni brevi.
Il check-in in 30 secondi:
prova gratis per 1 mese Wiisy
