Affitti turistici: guida pratica agli adempimenti obbligatori 2025

Affitti turistici: guida pratica agli adempimenti obbligatori 2025

Come essere in regola con Scia, CIN, Alloggiati Web e altro ancora

Cosa serve per iniziare

Anche per affittare un solo appartamento, è fondamentale mettersi in regola con alcuni adempimenti.   

Ecco cosa fare prima di accogliere il primo ospite:  

SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività

Per avviare un’attività di affitti turistici in modo conforme alla normativa, il primo adempimento richiesto è la presentazione della SCIA, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. 

Si tratta di una comunicazione formale che serve a notificare al Comune l’inizio dell’attività ricettiva, anche nel caso in cui si tratti di un solo appartamento e di una gestione occasionale.

Non in tutte le regioni è obbligatoria e non per tutti i tipi di affitti turistici. Ogni regione ha disposizioni diverse, ma nelle forme imprenditoriali è obbligatoria ovunque. 

La procedura si svolge interamente online, tramite il portale SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune in cui si trova l’immobile. 

Ogni amministrazione ha il proprio sistema, ma in linea generale il processo è piuttosto simile ovunque.

Per completare l’invio della SCIA sono richiesti alcuni documenti essenziali: una copia del documento d’identità del dichiarante, la planimetria catastale dell’appartamento e un titolo che dimostri la disponibilità dell’immobile, come un atto di proprietà o un contratto d’uso regolarmente registrato.

In assenza di questo passaggio iniziale, l’attività non risulta ufficialmente autorizzata, con il rischio di sanzioni in caso di controlli. 

Per questo, pur trattandosi di un passaggio burocratico, la SCIA rappresenta uno dei pilastri fondamentali per chiunque voglia affittare un immobile per uso turistico nel rispetto della legge.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Uno degli elementi chiave nella gestione di un affitto turistico è il Codice Identificativo Nazionale, meglio noto come CIN. 

Questo codice serve a identificare in modo univoco ogni struttura ricettiva o appartamento messo in affitto per brevi periodi. 

In Italia, il CIN è diventato obbligatorio per legge su tutto il territorio nazionale, senza distinzioni tra Regioni.

Il codice va richiesto esclusivamente tramite il portale dedicato del Ministero del Turismo, e non più attraverso i portali regionali come avveniva in passato. 

Questa centralizzazione ha l’obiettivo di semplificare la procedura e rendere più uniforme il monitoraggio delle strutture turistiche, anche nell’ambito della lotta all’abusivismo.

Una volta ottenuto, il CIN deve essere utilizzato in due modi ben precisi: va inserito obbligatoriamente in tutti gli annunci pubblicati online, su portali come Airbnb, Booking e simili, e deve anche essere esposto fisicamente all’ingresso dell’immobile, in modo visibile. 

Questa doppia presenza consente alle autorità di controllare facilmente la regolarità dell’attività.

Non si tratta di una semplice formalità: l’assenza del codice o un utilizzo scorretto può comportare sanzioni anche piuttosto pesanti. 

Per questo motivo è importante ottenere il CIN prima ancora di pubblicare l’annuncio o accogliere i primi ospiti. 

In un contesto in cui la trasparenza è sempre più valorizzata, avere tutto in regola fin dall’inizio è anche un segnale di serietà e affidabilità.

Partita IVA: serve o no?

• No se si affitta occasionalmente e senza servizi accessori.
• Sì se l’attività è continuativa o offre servizi (pulizie, colazione, accoglienza).

Obblighi durante la gestione dell’affitto

Una volta avviata l’attività, ci sono alcuni obblighi ricorrenti da rispettare. Non sono complicati, ma vanno seguiti con attenzione.

Comunicazioni alla Pubblica Sicurezza: l’obbligo di registrare gli ospiti

Ogni volta che una persona viene accolta in un appartamento per uso turistico, è obbligatorio comunicarne i dati alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web, gestito dalla Polizia di Stato.

La registrazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite, e immediatamente nel caso in cui il soggiorno abbia una durata inferiore alle 24 ore. 

Si tratta di un adempimento legato alla sicurezza pubblica, valido su tutto il territorio nazionale, che vale per qualsiasi tipo di struttura ricettiva, inclusi gli affitti brevi gestiti in forma non imprenditoriale.

Una volta effettuato l’accesso al portale e inseriti i dati, il sistema genera una ricevuta digitale. 

È obbligatorio, per legge, conservarne una copia, in formato elettronico, per almeno cinque anni, in modo da poterla esibire in caso di controlli o verifiche da parte delle autorità competenti.

Anche se può sembrare una procedura formale, questo passaggio è fondamentale. 

La mancata comunicazione dei dati degli ospiti è considerata una violazione piuttosto grave, con possibili conseguenze penali. 

Per questo motivo è importante attivare l’utenza sul portale Alloggiati Web già prima dell’avvio dell’attività, in modo da essere pronti non appena si accoglie il primo ospite.

La registrazione è veloce e, una volta impostato il sistema, può diventare parte della routine quotidiana, esattamente come l’invio dei dati ISTAT o la gestione delle prenotazioni.

Invio dati ISTAT

Un altro obbligo ricorrente nella gestione degli affitti brevi riguarda la trasmissione mensile dei dati statistici relativi ad arrivi e presenze turistiche. Si tratta di un adempimento richiesto dall’ISTAT per monitorare i flussi turistici su scala nazionale e regionale.

La comunicazione va effettuata ogni mese, tramite il portale messo a disposizione dalla Regione in cui si trova l’immobile. Ogni ente regionale ha una piattaforma dedicata, con credenziali di accesso personali e una sezione in cui inserire le informazioni richieste.

La comunicazione delle presenze turistiche può essere anche giornaliera e la modalità varia a seconda della regione in cui si trova la struttura ricettiva. 

L’obbligo riguarda tutti coloro che affittano un immobile per uso turistico, indipendentemente dal fatto che l’attività sia occasionale o continuativa e a prescindere dalla presenza o meno di una partita IVA. In altre parole, anche chi gestisce un solo appartamento in forma non imprenditoriale è tenuto a rispettare questa scadenza.

La mancata trasmissione dei dati può comportare sanzioni amministrative, oltre a segnalazioni alle autorità locali. Per evitare dimenticanze, può essere utile segnare la scadenza nel proprio calendario gestionale o, meglio ancora, affidarsi a un software che automatizzi il processo.

Pur trattandosi di un passaggio burocratico, la raccolta di queste informazioni ha anche una funzione utile per chi opera nel settore: permette di avere uno storico delle presenze, analizzare l’andamento stagionale e valutare l’efficacia della propria offerta rispetto al territorio.

Tassa di soggiorno: come gestirla correttamente

La tassa di soggiorno non è applicata in tutti i Comuni, ma laddove è prevista rappresenta un obbligo da gestire con attenzione. Si tratta di un contributo economico che l’ospite versa per ogni notte trascorsa nella struttura, e che il gestore è tenuto a raccogliere e riversare all’amministrazione comunale.

Il pagamento viene effettuato al momento del soggiorno, generalmente al check-in o al check-out. L’importo varia in base al regolamento comunale e spesso tiene conto di parametri come il numero di persone, la durata della permanenza o la tipologia dell’alloggio.

Una volta incassata, la tassa deve essere versata al Comune secondo le modalità previste, che possono includere il bonifico bancario oppure l’utilizzo di piattaforme dedicate, ormai adottata da molte amministrazioni per semplificare la procedura.

È importante conservare le ricevute dei versamenti effettuati e tenere traccia delle eventuali esenzioni, come nel caso di minori, residenti o soggetti specifici previsti dal regolamento locale. Queste informazioni devono essere documentate e, in molti casi, dichiarate durante la fase di rendicontazione.

Una gestione ordinata della tassa di soggiorno non solo evita sanzioni, ma garantisce anche trasparenza nei confronti degli ospiti e delle istituzioni. Per semplificare il processo, può essere utile predisporre un piccolo schema con le tariffe aggiornate e integrarlo nel proprio flusso di gestione delle prenotazioni.

Contratto di locazione turistica: quando e perchè conviene averlo

Dal 1° giugno 2017, con il decreto legge n. 50/2017, è stata introdotta una disciplina fiscale specifica per i contratti di locazione breve, ovvero quegli affitti di immobili a uso abitativo, situati in Italia, con durata non superiore a 30 giorni e stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. 

Non è obbligatoria la registrazione del contratto, salvo che venga redatto con atto pubblico o scrittura privata autentica. 

A questi contratti si può applicare, su scelta del locatore, il regime della cedolare secca, una tassa sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali e, se previsto, delle imposte di registro e di bollo. 

Dal 2024, l’aliquota ordinaria è del 26%, ma scende al 21% se i redditi derivano da una sola unità immobiliare per ciascun anno fiscale, da indicare nella dichiarazione dei redditi. 

Il regime si applica anche a sublocazioni, comodati a titolo oneroso e affitti di singole stanze, purché non vengano superati i quattro appartamenti locati brevemente in un anno, oltre i quali l’attività è considerata imprenditoriale. 

Sono ammessi anche servizi accessori come pulizie, biancheria o wi-fi, ma se si offrono ulteriori prestazioni (come colazioni o auto a noleggio) si rientra nell’ambito dell’impresa. 

Quando intervengono intermediari, come agenzie o portali online, questi devono comunicare i dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate, applicare una ritenuta del 21% sui canoni riscossi e rilasciare la certificazione al locatore. 

Gli obblighi valgono anche per soggetti non residenti, che devono adempiere tramite una stabile organizzazione o nominando un rappresentante fiscale. 

L’omessa o infedele comunicazione comporta sanzioni, ma non è punibile se causata da errori del locatore. 

Tutti i dati e i documenti relativi ai contratti e alle ritenute devono essere conservati per cinque o sette anni, secondo i casi. 

In sintesi, la normativa sulle locazioni brevi regola un’attività molto diffusa, ma impone regole fiscali precise e responsabilità sia ai locatori che agli intermediari.

Non serve fare un contratto di affitto turistico se chi affitta lo fa dentro una struttura come un residence, un agriturismo, un B&B, un ostello, una casa vacanze o simili.

In questi casi vale il “contratto d’albergo”, che si fa a voce e non ha bisogno di essere scritto.

Sicurezza: cosa serve avere in casa, anche per gli affitti brevi

Anche nel caso di un appartamento destinato ad affitti turistici, pur non trattandosi di una struttura alberghiera, è previsto il rispetto di alcune norme minime di sicurezza. 

Queste misure servono a tutelare la salute e l’incolumità degli ospiti e rappresentano un aspetto fondamentale nella gestione responsabile dell’immobile.

Ogni Regione può stabilire requisiti specifici, ma esistono degli standard generalmente riconosciuti su tutto il territorio nazionale. Tra i dispositivi e gli strumenti considerati essenziali rientrano:

• Un estintore a polvere da 6 kg, facilmente accessibile e omologati a norma di legge. La regola stabilisce che è necessario averne uno ogni 200 mq di superficie e uno per piano (indipendentemente dalla metratura). 
• Un rilevatore di fumo, utile per allertare in caso di incendi.
• Un rilevatore di monossido di carbonio, necessario in presenza di caldaie, camini o stufe.
• Una cassetta di pronto soccorso, con materiali base per le emergenze.
• Un cartello con i numeri utili (ambulanza, vigili del fuoco, emergenza gas) e con indicazioni sulle procedure da seguire in caso di pericolo.
• Una pianta dell’appartamento con la segnalazione delle vie di fuga.
• Le istruzioni per l’uso degli impianti elettrici e a gas, da lasciare in un luogo visibile o consultabile.
• Una polizza di responsabilità civile per eventuali danni a terzi: non è obbligatoria, ma fortemente consigliata.

Adeguare l’appartamento a questi standard non richiede grandi investimenti, ma rappresenta un segnale importante di attenzione verso gli ospiti. Oltre a ridurre i rischi, contribuisce a offrire un’esperienza più sicura e professionale, valorizzando la reputazione della struttura.

Consigli per una gestione smart

Oltre agli adempimenti obbligatori previsti dalla normativa, esistono alcune buone pratiche che possono rendere la gestione degli affitti brevi più organizzata, efficiente e meno stressante.

Si tratta di strumenti semplici ma efficaci, che aiutano a mantenere sotto controllo l’attività quotidiana, a offrire un servizio più professionale e a risparmiare tempo prezioso.

Senza trasformare l’attività in un’impresa strutturata, anche un piccolo appartamento gestito in modo occasionale può beneficiare di alcune soluzioni pratiche, come ad esempio:

• Preparare un manuale della casa, da lasciare in casa, con le regole di utilizzo dell’appartamento, le modalità per la raccolta differenziata, i numeri di emergenza e altre informazioni utili per il soggiorno.
• Tenere un registro interno delle presenze, che consenta di monitorare l’andamento dell’attività e avere uno storico sempre a disposizione.
• Valutare l’utilizzo di un software gestionale, soprattutto in presenza di più alloggi o se l’attività è continuativa, per automatizzare operazioni come il check-in, la fatturazione, l’invio dei dati alle autorità e la sincronizzazione con le piattaforme online.

Anche se non sono obbligatori, questi strumenti possono semplificare sensibilmente il lavoro e contribuire a migliorare l’esperienza complessiva, sia per chi gestisce l’immobile sia per gli ospiti.

Un alleato in più? Prova Wiisy

Se già ti stai chiedendo “ma come faccio a gestire tutto senza perdermi tra portali, ospiti e scadenze?”, sappi che non sei il solo. 

La buona notizia è: Wiisy, un’App pensata proprio per gli affitti brevi e il turismo extra-alberghiero.

Cos’ha di utile Wiisy? In pratica, ti permette di avere in un unico posto tutto ciò che serve per gestire la tua struttura: prenotazioni, comunicazioni agli enti, invio dati ISTAT, check-in digitali, ricevute e molto altro. 

È come avere un piccolo ufficio virtuale che lavora per te mentre tu pensi ad accogliere gli ospiti (o a prenderti un caffè in pace, che non guasta mai).

Un vantaggio non da poco è la semplicità: anche chi non è pratico di tecnologia riesce a usarlo senza sentirsi sopraffatto. 

Se affitti più di una casa o lo fai in modo continuativo, ma anche se affitti una casa stagionalmente, uno strumento come Wiisy può davvero farti risparmiare ore ogni mese – e qualche mal di testa.

Gestire un affitto turistico oggi non è più una questione di improvvisazione. 

Non basta avere un immobile libero e un po’ di spirito imprenditoriale. 

Occorre avere consapevolezza, metodo e rispetto delle regole, anche se si affitta solo occasionalmente. 

Questa guida è pensata per aiutarti a fare proprio questo: darti una visione d’insieme chiara, pratica e accessibile, così da muoverti nel mondo dell’accoglienza con maggiore sicurezza.

Rispettare gli adempimenti non significa solo evitare multe: è il primo passo per offrire un servizio serio, trasparente e di qualità. 

Gli ospiti lo percepiscono. 

Un alloggio ben gestito, con regole chiare e servizi curati, genera fiducia e valorizza l’esperienza di chi soggiorna. 

E alla lunga, questo si traduce in recensioni positive, ritorno degli ospiti e passaparola.

Inoltre, conoscere le norme ti aiuta a tutelare anche i tuoi interessi. 

Un contratto ben fatto, una comunicazione puntuale alle autorità, una corretta gestione della tassa di soggiorno: sono tutte azioni che ti mettono al riparo da problemi futuri. 

Allo stesso tempo, strumenti come i software gestionali o le assicurazioni ti semplificano la vita e ti fanno risparmiare tempo ed energie.

Con le giuste basi e un po’ di metodo, l’accoglienza può diventare un’attività gratificante, sostenibile e, perchè no, piacevole da gestire.