Cedolare secca e Irpef, le tassazioni per affitti turistici

Le tassazioni per affitti turistici non si discostano poi molto da quelle delle altre forme di affitto. Sono le stesse previste per affitti che hanno scopi diversi, ma nella loro applicazione seguono regole specifiche, legate appunto al settore turistico. Per evitare guai col fisco dobbiamo sapere come applicare queste regole, quando possiamo sfruttare le tassazioni agevolate e quando invece ciò non è possibile.

La cedolare secca, tra le tassazioni per affitti turistici è sicuramente il sistema più vantaggioso per chi offre seconde e terze case in affitto breve ai turisti. Quest’anno, il governo ha imposto nuove limitazioni all’applicazione della cedolare secca nel campo degli affitti brevi, come abbiamo anticipato in questo articolo.

Ma quali sono le alternative alla cedolare secca? E quando possiamo applicarla senza timore di multe e sanzioni? Per capire come sia meglio muoversi partiamo da un’analisi dell’evoluzione delle tassazioni per affitti turistici nel tempo.

Tassazioni Irpef

In passato, in regime di affitto a canone libero (il classico 4 anni + 4) il canone annuo costituiva sempre reddito da fabbricati. Andava quindi a sommarsi ai redditi su cui calcolare l’Irpef e le addizionali comunali e regionali. In poche parole: si pagavano tasse piuttosto salate sugli affitti percepiti con questa modalità di contratto, che non pone limiti alla cifra che possiamo chiedere agli inquilini. 

In alternativa, c’era l’affitto a canone concordato (3 anni + 2) che permetteva una riduzione forfetaria del reddito, in cambio di un regime con canone fissato da accordi territoriali. Il canone applicabile, quindi, era diverso nelle varie province e regioni.

Si parlava solo di affitti a medio e lungo termine perché gli affitti brevi di fatto non esistevano e la Legge di conseguenza non ne aveva previsto la regolamentazione.

In fatto di tassazioni per affitti turistici non c’erano differenze. Si applicavano le stesse regole di tutti gli altri affitti. Canone libero e concordato esistono ancora oggi, affiancati dalla cedolare secca.

Canone libero e concordato esistono ancora oggi, affiancati dalla cedolare secca

La svolta nel 2011

La tassazione sulle case in affitto ha cambiato faccia nel 2011, quando è stato istituito un regime facoltativo, secondo il quale i canoni d’affitto tra persone fisiche vengono sottratti all’Irpef, per passare ad una tassazione separata. Nasce la cosiddetta cedolare secca, con tassazione al 21% dell’ammontare percepito. Percentuale che può scendere al 10% se il canone è concordato, come avviene nelle città più popolose, considerate a carenza di disponibilità abitativa. Una bella notizia per i proprietari che finalmente hanno potuto guadagnare davvero qualcosa dai canoni d’affitto riscossi.

La cedolare secca nasce nel 2011 e permette una tassazione agevolata pari al 21% della cifra percepita

Un’altra svolta è arrivata nel 2017, con l’introduzione della cedolare secca non solo per gli affitti lunghi ma anche per quelli brevi. 

Una soluzione, quella della cedolare secca, che ha subito preso piede. Secondo il Dipartimento delle Finanze i canoni a cedolare secca in 8 anni sono passati da 4,2 a 15,7 miliardi di euro.

I canoni a cedolare secca in 8 anni sono passati da 4,2 a 15,7 miliardi di euro

Le novità sulle tassazioni per affitti turistici

La cedolare secca non può essere sfruttata tra le tassazioni per affitti turistici se la nostra si configura come attività imprenditoriale. Ma questo cosa significa esattamente?

È stato chiarito che il contratto di affitto breve per scopi turistici può comprendere, oltre all’offerta di stanze e case, anche quella di alcuni servizi strettamente legati all’attività principale. Come ad esempio la fornitura della biancheria e la pulizia. Ma non può mai comprendere altro… Niente affitto di biciclette, fornitura della prima colazione oppure offerta di visite guidate. 

Gli unici servizi extra che possiamo offrire come privati che affittano case vacanze sono biancheria e pulizie

Le proposte “extra”, infatti, configurano l’affitto della casa al turista, con tutti i suoi optional, come attività imprenditoriale. E così si passa automaticamente tra gli operatori dell’extralberghiero che non possono applicare la cedolare secca.

La possibilità di sfruttare la cedolare secca per gli affitti brevi, inoltre, è stata limitata a un numero massimo di quattro appartamenti. Dal quinto appartamento in poi il regime in fatto di tassazioni per affitti turistici cambia. Si viene considerati automaticamente come imprenditori, anche se non si offrono servizi extra.

Si tratta di un chiarimento recente, arrivato con la legge di Bilancio 2021. Fino al Decreto Legge del 2020 c’erano margini meno chiari tra cosa fosse attività imprenditoriale e cosa no nell’ambito degli affitti turistici.

Un ultimo chiarimento importante: in qualità di privati che affittano case a scopo turistico possiamo sempre usare come intermediario un’azienda terza, ad esempio un’agenzia immobiliare o un portale online.

L’importante è che il proprietario della casa sia un privato e non una società, che il numero di appartamenti posseduto e dato in affitto sia massimo quattro e che non si offrano servizi extra oltre a biancheria e pulizie.

Possiamo affidarci a un’agenzia immobiliare o a un intermediario per affittare casa e avvalerci comunque della cedolare secca 

Cosa succede se si hanno più di 4 appartamenti

La norma contenuta nella Finanziaria 2021, che impedisce l’uso della cedolare secca ad alcuni operatori del settore extralberghiero, ha stupito più di un esperto del settore, come hanno sottolineato le Associazioni di categoria. “Che senso ha – si chiedono Confedilizia, Fiaip, Confassociazioni Real Estate e Property Managers Italia – introdurre una norma in materia di affitti brevi, peraltro chiaramente finalizzata alla loro limitazione, in una fase, che dura ormai da dieci mesi, in cui questo fenomeno è letteralmente scomparso nel nostro Paese a causa della pandemia?” Una bella domanda, per ora senza risposta.

Chi ha più di 4 appartamenti da affittare, come deve comportarsi? La Finanziaria non scende nei particolari, ma è necessaria l’apertura della Partita Iva, con l’iscrizione al Registro delle Imprese. Bisogna presentare una SCIA in Comune per l’inizio attività e provvedere ai versamenti INPS, nel caso non ci fossero altre posizioni previdenziali aperte, con tutti gli aggravi fiscali che ne conseguono.

Se abbiamo più di quattro appartamenti da affittare ai turisti come prima cosa apriamo la partita iva

TassazionI sugli affitti turistici brevi: tutte le opzioni

Secondo la normativa, possono essere affittati come affitto breve con tassazione al 21% tutti gli appartamenti di categoria catastale da A1 ad A11 (escluso però l’A10, che indica gli uffici). La tassazione si intende al lordo dell’eventuale provvigione del portale web o dell’agenzia.

Per proprietà di un appartamento che può essere affittato a scopi turistici si intende anche l’usufrutto, quindi possiamo affittare un appartamento con la cedolare secca pure quando la nuda proprietà della casa è di qualcun altro.

Lo scopo della cedolare secca è quello di provare a ridurre il “sommerso”, offrendoci un sistema di pagamento delle tasse snello, grazie a un’imposta semplice e abbastanza vantaggiosa. Oltre al mancato conteggio nell’Irpef, infatti, con la formula della cedolare secca non dobbiamo pagare l’imposta di registro per la registrazione del contratto, e nemmeno per la sua risoluzione o eventuali proroghe. È esclusa anche l’imposta di bollo. D’altro canto, sul reddito da cedolare secca non è possibile applicare oneri deducibili e detrazioni.

Possiamo affittare un appartamento con la cedolare secca anche se la nuda proprietà della casa è di altri

In alternativa si può sempre optare per la tassazione soggetta ad Irpef come reddito fondiario. Inseriamo l’importo lordo percepito all’interno della dichiarazione dei redditi, quadro RB, con la deduzione del 5% a titolo forfetario.

Nonostante la comodità di scegliere la cedolare secca, è giusto dire che non sempre è l’opzione migliore. La convenienza va valutata caso per caso, perché bisogna considerare la nostra base imponibile o la presenza di altre deduzioni. Il primo scaglione di reddito Irpef è al 23%, a cui vanno aggiunte le addizionali regionali e comunali. Quindi la convenienza della cedolare secca è maggiore quanto più aumenta il nostro reddito.

La cedolare secca è conveniente quanto più alto è il nostro reddito

Regolamenti locali

Il turismo è materia di competenza legislativa non solo statale ma anche regionale, il che pone qualche altro aspetto a cui fare attenzione. Ogni comune può disporre un regolamento ad hoc che disciplina gli affitti ad uso turistico, come ad esempio il pagamento della tassa di soggiorno, o l’iscrizione in un registro di tutti i proprietari (quindi anche i privati) che hanno intenzione di affittare appartamenti.

Ad esempio, la Regione Lombardia ha istituito il Codice Identificativo di Riferimento (CIR), da utilizzare negli annunci delle case da affittare.

A tutto questo si aggiunge l’obbligo come proprietari (a partire dal 2019) di registrare i dati degli ospiti e inviarli al Portale Alloggiati.

I comuni possono applicare regole aggiuntive in materia di affitti turistici, non solo sulle tassazioni

Novità sulla banca dati per gli affitti brevi

Ci sono novità in arrivo sul fronte della banca dati che dovrebbe censire gli affitti brevi. Il Decreto Crescita (D.L. 34/2019) aveva infatti istituito una banca dati a livello nazionale, presso il Ministero delle Politiche Agricole, per comprendere tutte le strutture ricettive e gli appartamenti destinati ad affitti, compresi quelli brevi. 

La finanziaria 2021 ha modificato anche questo aspetto, sostituendo il comma 4 dell’art. 13 quater del D.L. 34/2019 con una banca dati gestita dal Ministero per i beni e le attività culturali e per il Turismo, specifica per gli affitti brevi. 

Questa banca dati, la cui modalità di gestione e funzionamento è demandata ad un apposito decreto del MIBACT, dovrà raccogliere tutti i dati relativi alle strutture ricettive e agli immobili, attribuendo dei codici identificativi regionali. Al momento (fine febbraio 2021) non è ancora attiva.

Come sta andando il mercato immobiliare

L’attuale momento di incertezza dovuto alla pandemia da coronavirus ha fatto registrare una battuta d’arresto a tutto il settore immobiliare, a partire dalle vendite. Secondo il rapporto residenziale Omi dell’agenzia delle Entrate, il numero di compravendite è sceso di 60 mila unità nei primi nove mesi del 2020, interrompendo un trend di crescita iniziato nel 2016.

La società di consulenza Nomisma precisa che, alla fine del 2020, il calo totale di vendite è stato del 17%, meno di quello che si prospettava. In agosto e settembre le vendite avevano ripreso a crescere, portando il mercato in attivo. Un dato che fa ben sperare: se la campagna vaccini contro il Covid-19 riuscirà ad entrare a regime senza più battute d’arresto l’avvio della ripresa potrebbe essere alle porte.

Affitti brevi: come lavorare durante la pandemia

Il crollo del mercato turistico e le difficoltà di spostamento sono state di ostacolo, ovviamente, anche per il settore degli affitti turistici. Ma continua ad esserci interesse per gli affitti brevi di alta qualità. Parliamo di case ben equipaggiate e sanificate, possibilmente dotate di spazi ampi interni ed esterni (come verande e giardini) per garantire comfort e privacy. 

Case con spazi ampi e ottima connessione a Internet possono consentire di continuare ad affittare anche durante la pandemia

Un affitto estivo di qualche settimana in un unico luogo permette di godere della zona senza la necessità di doversi spostare di continuo, con tutti i dubbi legati a sicurezza e pratiche di sanificazione. 

Pure la possibilità del lavoro in smart working può essere un’opportunità di affitto breve, se abbiamo un appartamento dotato di buoni servizi (connessione in banda larga, Wi-Fi, aria condizionata eccetera). E questo vale non solo per i luoghi più gettonati di mare o montagna, ma anche per le case di campagna, piccoli borghi compresi, dove si può lavorare in un contesto rilassante e potenzialmente più sicuro rispetto alle grandi città.