La Commissione europea propone nuove regole per affrontare la crisi abitativa. Ecco cosa potrebbe cambiare per gli affitti turistici, le seconde case e i proprietari italiani.
La crisi abitativa è al centro dell’agenda europea. Il 9 settembre 2026, la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta legislativa che punta a migliorare l’accessibilità economica delle abitazioni e a fornire alle amministrazioni strumenti per intervenire nei territori dove la disponibilità di alloggi è particolarmente limitata.
Tra le attività interessate figurano anche gli affitti brevi turistici, soprattutto nelle città e nelle destinazioni caratterizzate da una forte pressione sul mercato immobiliare.
Ma cosa prevede concretamente la proposta? E quali conseguenze potrebbe avere per host e proprietari di strutture ricettive in Italia?
Cos’è l’Affordable Housing Act e quali sono gli obiettivi?
L’Affordable Housing Act è un’iniziativa della Commissione europea per affrontare le difficoltà di accesso alla casa, attraverso un quadro normativo comune.
L’obiettivo è consentire agli Stati membri e alle autorità locali di adottare interventi mirati nelle aree in cui l’aumento dei prezzi e la carenza di abitazioni rendono sempre più difficile trovare un alloggio a costi sostenibili.
La proposta si concentra in particolare sulle cosiddette areas under housing stress, ossia le zone sottoposte a una significativa pressione abitativa.
Non introduce un divieto europeo generalizzato degli affitti brevi, ma definisce le condizioni entro le quali le autorità competenti potranno intervenire sul mercato immobiliare.
Affitti brevi: quali restrizioni potrebbero essere introdotte?
Uno degli aspetti più rilevanti per il settore turistico riguarda la possibilità di regolamentare le locazioni di breve durata nelle aree dove queste contribuiscono alla riduzione dell’offerta abitativa.
La proposta prevede che eventuali restrizioni siano giustificate da condizioni documentate e rispettino criteri di necessità e proporzionalità.
In particolare, le autorità dovranno:
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Dimostrare che gli affitti brevi hanno contribuito in modo significativo alla pressione abitativa per almeno tre anni.
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Verificare che non esistano misure meno restrittive altrettanto efficaci.
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Adottare interventi proporzionati, considerando le caratteristiche dell’attività, la frequenza delle locazioni e la loro natura commerciale.
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Basare le proprie valutazioni su dati attendibili, compresi quelli disponibili attraverso il sistema europeo di raccolta delle informazioni sugli affitti brevi.
Le eventuali limitazioni non saranno quindi automatiche, ma dovranno essere motivate dalle condizioni specifiche del territorio.
Come saranno individuate le aree sotto pressione abitativa?
Per stabilire dove potranno essere applicate le misure, la proposta introduce una metodologia comune per individuare le aree caratterizzate da difficoltà di accesso alla casa.
La valutazione terrà conto di diversi indicatori, tra cui il rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi delle famiglie, l’evoluzione del mercato immobiliare e gli squilibri tra domanda e offerta.
Potranno essere considerati anche fattori strutturali, come le dinamiche demografiche e l’incidenza delle locazioni brevi sulla disponibilità di immobili residenziali.
Le autorità dovranno inoltre individuare almeno un fattore di pressione destinato a persistere nei tre anni successivi.
Seconde case e immobili sfitti: cosa prevede la proposta?
L’Affordable Housing Act non riguarda esclusivamente gli affitti turistici.
Il quadro proposto comprende anche eventuali interventi relativi all’acquisto e all’utilizzo di immobili residenziali, incluse le seconde case e le abitazioni lasciate inutilizzate per lunghi periodi.
Sono previste alcune garanzie per i proprietari: le condizioni legate all’acquisto non potranno essere applicate retroattivamente, dovranno essere previsti adeguati periodi transitori e le misure sugli immobili sfitti dovranno tenere conto dei periodi di mancato utilizzo giustificati.
Qual è il rapporto con il regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi?
L’Affordable Housing Act si affianca al Regolamento (UE) 2024/1028, in applicazione dal 20 maggio 2026, che disciplina la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle locazioni di breve durata tramite piattaforme online.
I due provvedimenti hanno finalità differenti ma complementari.
Il Regolamento 2024/1028 introduce un quadro armonizzato per la registrazione degli alloggi e lo scambio di informazioni tra piattaforme e autorità pubbliche.
L’Affordable Housing Act mira invece a definire le condizioni alle quali le amministrazioni potranno adottare misure per affrontare la pressione abitativa, anche utilizzando i dati disponibili sulle locazioni brevi.
Quando entrerà in vigore l’Affordable Housing Act?
Al 21 settembre 2026, l’Affordable Housing Act è ancora una proposta legislativa.
Il testo dovrà essere esaminato dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’Unione europea secondo la procedura legislativa ordinaria. Durante l’iter potranno essere introdotte modifiche.
La presentazione della proposta non introduce quindi nuovi obblighi immediati per proprietari e gestori di affitti brevi. Restano valide le disposizioni europee, nazionali, regionali e locali già in vigore.
Cosa potrebbe cambiare per gli host e i proprietari italiani?
L’iniziativa europea potrebbe avere conseguenze soprattutto nei territori caratterizzati da una forte pressione abitativa, comprese alcune destinazioni turistiche italiane.
Gli effetti concreti dipenderanno dal testo definitivo e dalle decisioni delle autorità competenti. Non è quindi possibile stabilire oggi quali città introdurranno nuove restrizioni o quali immobili saranno interessati.
Per chi gestisce affitti brevi sarà importante seguire l’evoluzione della normativa europea e dei provvedimenti locali, distinguendo gli obblighi già applicabili dalle possibili novità future.
L’Affordable Housing Act rappresenta un ulteriore passaggio nella definizione delle politiche abitative europee, con l’obiettivo di conciliare la disponibilità di case per i residenti, le competenze delle amministrazioni e il rispetto delle libertà previste dal diritto dell’Unione.
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