Gestione affitti su Airbnb: 5 consigli per case sempre piene

La gestione degli affitti brevi è tutt’altro che facile. Il nostro obiettivo, come proprietari di case vacanze e gestori di affitti brevi, è quello di ottenere velocemente il maggior numero di prenotazioni, così da avere appartamenti, stanze e villette occupati per tutto l’anno. A un prezzo che sia al contempo concorrenziale e vantaggioso per noi.

Nel momento in cui scriviamo, il lavoro di alberghi e strutture extralberghiere è finalmente ripartito dopo un lungo momento di stop causato dall’emergenza Coronavirus. Abbiamo alle spalle mesi di chiusura forzata e periodi in cui i viaggi, pur essendo possibili, erano sconsigliati. Ora la situazione è sotto controllo e i nostri connazionali hanno tantissima voglia di normalità e di svaghi. Ecco perché è importante lavorare al meglio per iniziare fin da subito a recuperare il tempo perso.

Italiani e stranieri hanno voglia di viaggiare: facciamoci trovare preparati ad accoglierli al meglio

Airbnb: se affitti casa devi esserci

Tra le migliori vetrine per sponsorizzare seconde e terze case in affitto breve c’è Airbnb. La crisi ovviamente non ha risparmiato la società di Brian Chesky, ceo e co-fondatore della piattaforma, ma c’è un cauto ottimismo sulla ripresa, attesa a partire dalla seconda metà del 2021 (almeno secondo i più ottimisti). “Siamo nati durante la grande recessione del 2008 – ha sottolineato Brian Chesky. Il desiderio di connessioni e viaggi è una prerogativa umana, che uscirà rafforzata da questo periodo di separazione. Vedremo una nuova flessibilità nel mondo in cui le persone lavorano e si spostano, incluso un maggiore interesse in viaggi più vicini a casa”.

È sull’onda di questo ottimismo, ma anche per precisi calcoli economici e finanziari, che il colosso del private equity Silver Lake e la società di investimenti Sixth Street partners hanno deciso di staccare a Airbnb, la scorsa primavera, un assegno da un miliardo di dollari. Investire nel turismo ha ancora senso. Perché il mercato riprenderà la sua corsa. Detto questo, cosa possiamo fare noi “nel nostro piccolo”? Innanzitutto far conoscere le nostre case vacanze e riuscire a distinguerci dalla concorrenza, che su Airbnb è piuttosto agguerrita. Ad aprile 2019 gli annunci attivi erano circa 400 mila.

La concorrenza su Airbnb è agguerrita, per questo è importante conoscere tutti i trucchi per valorizzare la nostra offerta

Conquistare l’attenzione dell’algoritmo di Airbnb

Sulla piattaforma degli affitti brevi per eccellenza, oltre al grande numero di case e stanze in offerta, troviamo sia l’host (l’ospite inteso come locatore) alla prime armi sia il property manager esperto, che gestisce diversi appartamenti e conosce tutti i trucchi del mestiere. Seguendo i consigli in questo articolo possiamo competere ad armi pari. Attenzione… Applicare questi trucchi non è facoltativo. È fondamentale per ottenere maggiore visibilità su Airbnb, che premia i cosiddetti Superhost.

Se riusciamo a migliorare il nostro ranking, infatti, gli utenti di Airbnb potranno trovarci più facilmente, perché verremo agevolati dal motore di ricerca interno alla piattaforma. Le nostre case appariranno prima delle altre nelle numerose pagine che mostrano i risultati. Come funziona il ranking che favorisce un annuncio piuttosto che un altro? Dipende da una molteplicità di elementi, tra cui numero di clic collezionati dal nostro appartamento, velocità di risposta alle domande dei potenziali affittuari, tasso di cancellazione delle prenotazioni eccetera. Tutti questi dati vengono poi incrociati con i 100 fattori di cui Airbnb tiene conto per “confezionare” il risultato mostrato agli utenti. Quali siano nel dettaglio non si sa, ma sono divisi in tre categorie:

• necessità degli ospiti
• dettagli dell’inserzione
• dettagli del viaggio

Teniamolo sempre a mente.

1- Mettiamoci nei panni degli ospiti

Quando pensiamo alla nostra attività, proviamo a guardarla con gli occhi di un viaggiatore. Chiediamoci innanzitutto: a chi è adatta la nostra offerta? In base alla località, ma non solo. Chi attira prevalentemente? Single, coppie, gruppi, di amici, famiglie oppure professionisti in viaggio di lavoro? Domandiamoci se l’arredamento, lo stile della casa e soprattutto i servizi e gli optional offerti sono in linea con il target.  Ospitiamo prevalentemente famiglie? Mettiamo a disposizione anche lettini da campeggio, libri e giochi.

Se invece ci rivolgiamo ai professionisti, in casa non può mancare una scrivania con una sedia da ufficio comoda. Lasciamo in appartamento guide e depliant in linea con gli interessi degli ospiti. Nel momento in cui ogni casa che vogliamo offrire in affitto sarà perfetta per il nostro ospite ideale potremo costruire l’annuncio su Airbnb in modo che valorizzi i punti di forza più interessanti per il target. Quando prepariamo l’inserzione facciamolo con in mente il tipo di viaggiatore che verrà a trovarci più spesso. Proviamo a immaginarlo in modo dettagliato. Non solo cosa fa ma anche quale soggiorno sta cercando. Vuole divertirsi, riposarsi, scoprire cose nuove?

Quando prepariamo l’inserzione facciamolo con in mente il tipo di viaggiatore che verrà a trovarci più spesso

2- Pubblichiamo solo foto professionali

Il nostro annuncio deve essere ricco di belle foto, sia dell’esterno sia dell’interno della casa vacanze. Inseriamo almeno un’immagine per ogni stanza e non dimentichiamoci di aggiungere qualche dettaglio. Non siamo capaci di realizzare foto di qualità da soli con il nostro smartphone? Rivolgiamoci a un amico che abbia queste abilità oppure a un fotografo professionista. Vale la pena di sostenere una spesa per un profilo che potrà davvero valorizzare la nostra offerta. Come sappiamo bene, le foto sono il primo elemento valutato dagli utenti di Airbnb nel momento in cui iniziano la ricerca di un appartamento da affittare. Se piacciono, decideranno di leggere il nostro annuncio nel dettaglio, per saperne di più e magari prenotare.

Le foto sono il primo elemento valutato dagli utenti di Airbnb

Il nostro obiettivo principale è quello di arrivare a concludere l’iter della prenotazione, ma anche i clic sull’annuncio hanno una loro importanza, come abbiamo già sottolineato. Miglioreranno il posizionamento del nostro appartamento nei risultati di ricerca all’interno di Airbnb. Attenzione, però: chiedere ad amici e parenti di cliccare mille volte sugli annunci dei nostri appartamenti non servirebbe a nulla! Airbnb infatti valuta il rapporto tra clic e prenotazioni e penalizza chi imbroglia.

3-Rispondiamo tempestivamente ai potenziali ospiti

Quando una persona interessata al nostro appartamento ci invia una richiesta rispondiamo subito. Lo stesso vale se a contattarci è qualcuno che ha già prenotato. L’algoritmo di Airbnb che valuta la nostra bravura come host considera tempestive le risposte inviate entro le 24 ore, ma meno tempo ci mettiamo meglio è.

Inviamo una risposta a richieste e domande entro un massimo di 24 ore

Questa attenzione nei confronti dei turisti ci aiuterà a concludere l’iter della prenotazione e a ottenere lo stato di Superhost, che risulta premiante perché regala maggiore visibilità ai nostri annunci. Una risposta tempestiva può fare la differenza tra prenotazione confermata e contatto inconcludente. Una persona interessata al nostro appartamento potrebbe aver scritto anche ad altri proprietari e gestori. Magari sceglierà di prenotare l’appartamento del primo che risponderà in modo esaustivo e soddisfacente.

4-Optiamo per la funzione di Prenotazione Immediata

Il momento della prenotazione deve essere il più facile e immediato possibile. Ecco perché la scelta migliore da fare è quella di offrire la funzione di Prenotazione Immediata, attiva su Airbnb dal 2016 e ormai privilegiata dalla maggioranza degli host. Preferiamo usare la Richiesta di Prenotazione, perché vogliamo valutare la possibilità di accettare o meno un ospite? Dobbiamo essere coscienti che Airbnb dà maggiore visibilità agli annunci con possibilità di Prenotazione Immediata. Per rimanere comunque in testa ai risultati di ricerca dobbiamo allora lavorare su altri fattori, come mantenere il più basso possibile il tasso di cancellazioni e richieste rifiutate, andando incontro al meglio alle esigenze dei nostri ospiti.

Cerchiamo di limitare al massimo il numero di cancellazioni e richieste di prenotazione rifiutate

Ricordiamoci infine che, se scegliamo di usare l’opzione di Prenotazione Immediata, abbiamo diritto a un solo mese entro il quale cancellare noi la prenotazione senza venire penalizzati economicamente e dal punto di vista del ranking.  Sono previste cause di forza maggiore o altre circostanze attenuanti, che prevedono l’esenzione dalle penalità in caso di cancellazione, come la Pandemia da Covid-19 o un incidente che ci ha coinvolto. 

Questo vale per le cancellazioni stabilite da noi come host, ma come possiamo influenzare quelle decise dagli ospiti? Limitiamo al minimo le incomprensioni con i viaggiatori, curando nel dettaglio le regole della casa pubblicate nelle inserzioni. Eviteremo così cancellazioni a seguito di richieste di chiarimenti. Per mantenere lo stato di Superhost ed essere considerati dei bravi affittuari dovremo contenere il tasso di cancellazione sotto l’1%.

5-Curiamo al meglio la fase di check-in

Oltre alla prenotazione, anche il momento del check-in deve essere il più semplice e immediato possibile. Quando gli ospiti arrivano al nostro appartamento sono spesso stanchi del viaggio e non hanno molta voglia di aspettarci mentre espletiamo noiose lungaggini burocratiche. Ecco perché dobbiamo essere il più organizzati possibile.  Procuriamoci un’app per velocizzare la procedura. Grazie a Wiisy finalizziamo la procedura di check-in in tempi brevissimi.

Il Portale Alloggiati, offerto gratuitamente dallo Stato per registrare gli ospiti delle strutture ricettive, purtroppo non è affatto facile da usare e non consente di espletare le procedure di check-in in poco tempo. Se sapremo offrire un check-in facile e veloce, gli ospiti saranno più propensi a lasciare una buona recensione, cosa che contribuisce ovviamente al nostro ranking su Airbnb. Ecco perché è importante trovare una soluzione efficace ed affidabile per il momento del check-in. Mettiamo in pratica questi 5 consigli fin da subito, saremo pronti a ripartire con le carte in regola per fare buoni affari.