Quale contratto di affitto per guadagnare con la seconda casa

Quale forma di contratto di affitto è più vantaggiosa se vogliamo mettere a reddito una seconda o una terza casa? Affittare conviene, sempre. Le entrate che si possono totalizzare con gli affitti non sono mai eccezionalmente alte, ma rappresentano una fonte di guadagno piuttosto solida sulla quale è possibile contare.

La scelta della tipologia di contratto di affitto è legata alle nostre esigenze di proprietari. Questo perché un contratto di affitto può garantire più o meno redditività a fronte di una maggiore o minore stabilità delle entrate e flessibilità dell’impegno contrattuale.

La scelta del contratto di affitto è strettamente legata alle nostre esigenze di proprietari

Possediamo una seconda casa situata in una zona turistica o in una grande città? La forma di contratto di affitto più remunerativa è quella dell’affitto breve. Vediamo quali sono le caratteristiche distintive di questa tipologia di contratto di affitto, i vantaggi per chi la sceglie e una possibile alternativa.

Il bilancio su affitti brevi e Coronavirus

Nel momento in cui scriviamo (febbraio 2021), a causa del biennio critico che stiamo vivendo come conseguenza della pandemia da Coronavirus, gli affitti turistici sono ridotti ai minimi termini. Dopo anni di crescita (pre-covid) nei mesi di aprile, maggio, giugno e settembre 2020 il giro di affari degli affitti brevi nelle principali città italiane si è ridotto del 70% circa (dati osservatorio Otex).

A luglio e agosto però, nonostante le basse aspettative, gli affitti brevi hanno totalizzato entrate interessanti nelle località di mare, montagna e sui laghi. Con canoni settimanali compresi tra gli 800 e i 1200 euro. Le mete più ambite hanno registrato il tutto esaurito.

A essere penalizzate sono state le città d’arte, scartate in favore di località immerse nel verde, dove è più facile mantenere il distanziamento sanitario.

Per la stagione estiva 2021, se si potrà tornare a viaggiare o anche solo a spostarsi tra le regioni italiane, molti esperti del settore prevedono un boom di richieste. Appartamenti e case vacanze, infatti, rappresentano soluzioni ottimali in termini di sicurezza, sanificazione e distanziamento sanitario, soprattutto se parliamo di grandi metrature e ville indipendenti. Quando verranno meno i divieti sugli spostamenti queste caratteristiche premianti attireranno turisti e viaggiatori non solo nei mesi estivi ma anche nelle altre stagioni.

Superata l’emergenza sanitaria, quindi, proporre seconde e terze case in affitto breve sarà ancora un’attività redditizia.

Appartamenti e case vacanze rappresentano soluzioni ottimali in termini di sicurezza, sanificazione e distanziamento sanitario

Come funziona l’affitto turistico

L’affitto turistico si colloca a metà strada tra una attività imprenditoriale e un affitto di tipo tradizionale (quello a scopo abitativo, generalmente a lungo termine). Chiamato anche affitto breve, l’affitto turistico è un’opzione interessante per chi vuole mettere a reddito una seconda casa. Questo perché il canone non è concordato ma libero. Di conseguenza può variare anche in modo significativo durante l’alta stagione.

Per affittare seconde e terze case ai viaggiatori nel rispetto della Legge è necessario stipulare un contratto di locazione turistica. Nell’accordo dobbiamo sempre indicare:

• Finalità turistica dell’affitto
• Estremi catastali dell’appartamento
• Generalità del locatore
• Generalità dell’ospite (nome, cognome, data di nascita e residenza)
• Durata del soggiorno, che può variare da 1 a 30 giorni al massimo
• Tariffa concordata

Questo contratto di affitto a differenza di tutti gli altri non va registrato. Poiché si tratta di una locazione immobiliare, gli unici servizi extra che possiamo offrire sono la biancheria e le pulizie. Qualunque altra tipologia di offerta, come il noleggio di biciclette piuttosto che l’organizzazione di escursioni sul territorio, andrebbe a configurare la nostra attività come imprenditoriale. E questo cambia tutto a livello legislativo e fiscale, perché dovremmo aprire la partita iva e dichiarare ufficialmente l’inizio di una nuova attività.

Sfruttando la formula del contratto di affitto breve possiamo beneficiare di una forma di tassazione agevolata, quella della cedolare secca. A patto di non affittare a scopi turistici più di quattro appartamenti.

Questo contratto di affitto a differenza di tutti gli altri non va registrato

A conti fatti i principali svantaggi del contratto di affitto breve sono due. Primo l’incertezza dovuta alla crisi del mercato turistico, secondo il divieto di offrire servizi aggiuntivi che potrebbero attirare gli ospiti e aumentare le nostre entrate.

1-Guadagni maggiori

Come abbiamo sottolineato il contratto di affitto di tipo turistico ci offre diversi vantaggi, primo fra tutti la possibilità di variare i canoni per guadagnare di più, ma non solo. Vediamoli tutti.

Grazie all’affitto breve una casa rende in media il 15% in più all’anno rispetto a quanto è possibile guadagnare stipulando un contratto di affitto tradizionale. Questa percentuale può crescere ulteriormente se la nostra casa è dotata di tutti i comfort e/o si trova in una località turistica particolarmente richiesta. A patto di mettere a punto una strategia di pricing intelligente. O in alternativa a patto di affidarci a un property manager esperto nella gestione degli affitti brevi.

Più una casa è comoda, ampia, accessoriata e dotata di un arredamento curato, più sarà facile affittarla a un prezzo elevato, perché va a soddisfare le necessità dei turisti più esigenti.

Una casa locata con contratto di affitto breve rende in media il 15% in più all’anno rispetto allo stesso immobile offerto in affitto tradizionale

2-Pagamento sicuro

Tra i rischi maggiori di un contratto di affitto tradizionale c’è quello di ritrovarsi con un inquilino moroso. Non sempre gli affittuari, anche quando li selezioniamo con grande attenzione, pagano nei tempi pattuiti. E soprattutto non sempre pagano. I casi di morosità nel mercato degli affitti tradizionali sono all’ordine del giorno e non è facile far valere i propri diritti. Talvolta ci si trova a combattere battaglie legali lunghissime. Con gli affitti brevi questo pericolo non c’è. Perché il pagamento avviene in anticipo o al più tardi al momento dell’arrivo in struttura.

Unico neo: le cancellazioni. Quando un potenziale cliente prenota per poi disdire a ridosso della data di arrivo, ma entro il periodo che garantisce la cancellazione gratuita, non guadagniamo nulla. Può diventare difficile affittare a qualcun altro a causa dei tempi ristretti. Inoltre se usiamo una OTA, come Airbnb, il nostro ranking di locatori risente negativamente delle prenotazioni cancellate.

Fortunatamente si tratta di un fenomeno statisticamente limitato (se non consideriamo il fattore Covid-19) che sull’anno solare provoca generalmente poche perdite in termini di introiti.

3-Impegno flessibile e a breve termine

Ogni contratto di affitto breve dura al massimo 30 giorni. Se dovesse servirci (o semplicemente se cambiamo idea) recuperiamo il pieno possesso della casa in tempi molto brevi. Un contratto tradizionale, invece, è caratterizzato da scadenze lunghe e svincolarsi può non essere semplice… Tipicamente la durata di un contratto di affitto per scopi abitativi è pari a quattro anni più quattro. Dopo la prima scadenza il rinnovo può essere bloccato esclusivamente per un ristretto numero di ragioni, previste dalla legge. Ad esempio se come proprietari abbiamo necessità di disporre direttamente del bene, per viverci o per scopi commerciali.

Il contratto di affitto breve fa sì che la casa possa tornare a nostra disposizione in tempi brevissimi

Il nostro obiettivo ultimo è quello di vendere la casa? Anche nelle zone più richieste ci sono tempi di attesa per portare a termine una vendita soddisfacente, che variano dai 4 ai 12 mesi. Il contratto di affitto breve consente di trasformare questo tempo in un’occasione di guadagno.

Inoltre, l’usura di una casa offerta ai turisti, che nella maggior parte dei casi vivono l’abitazione in modo limitato, soprattutto la sera, è nettamente inferiore a quella che subisce un immobile affittato per lunghi periodi a una famiglia o a un gruppo di studenti.

Una casa offerta in affitto turistico si usura di meno nel tempo

4-Tassazione agevolata

Dal punto di vista fiscale, quando affittiamo fino a un massimo di quattro appartamenti, possiamo godere di una forma di tassazione agevolata, la cedolare secca, che prevede un’aliquota al 21% nel caso di contratto a canone libero.

C’è però una precisazione importante da fare. Sul lungo termine, se il nostro obiettivo è quello di diventare professionisti nel campo extra alberghiero, prima o poi diventerà necessario prendere in considerazione l’apertura della partita iva. Questo per rendere i nostri appartamenti un vero e proprio prodotto da vendere. Optando per questo passaggio dovremo rinunciare ai vantaggi della cedolare secca. Ma potremo finalmente vendere pacchetti di servizi per la ricettività studiati a misura del nostro ospite e puntare a guadagnare di più.

L’alternativa: il contratto di locazione transitorio

Se non abbiamo intenzione di affittare la nostra seconda o terza casa sfruttando la formula dell’affitto breve, ma neppure vogliamo imbarcarci nella locazione tradizionale a lungo termine, esiste una tipologia di contratto intermedia. Si chiama contratto di locazione transitorio. È pensato per soddisfare le esigenze di studenti, trasfertisti e più in generale di tutte le persone che hanno la necessità di vivere per alcuni mesi in una città diversa dalla loro residenza abituale.

Questo contratto di affitto ha durata minima pari a 30 giorni e massima pari a 18 mesi. In alcuni casi, quando chi affitta è uno studente, la durata massima può arrivare a 36 mesi.

Un affitto transitorio dura da 30 giorni a 36 mesi al massimo

Gli affitti transitori sono per loro stessa natura a canone concordato. Di conseguenza non possiamo sperare di guadagnare molto, perché le cifre vengono stabilite su base territoriale (regionale). Ma avremo il vantaggio di sapere che per un certo periodo di tempo potremo contare su un’entrata stabile (salvo casi di morosità). Senza però doverci impegnare per un tempo troppo lungo.

Data di inizio e data di fine contratto vengono concordati da locatore e locatario all’inizio del rapporto. Inoltre al contratto di affitto va allegata una documentazione (dovrebbe bastare una dichiarazione) che attesti la necessità della transitorietà del contratto stesso. Ad esempio l’iscrizione all’università nel caso di uno studente o il trasferimento per svolgere un incarico a progetto nel caso di un lavoratore.

Registrazione e stipula del contratto di affitto transitorio

A differenza del contratto di affitto breve, che non va depositato, quello transitorio va registrato presso l’Agenzia delle Entrate come tutti i contratti di affitto superiori ai 30 giorni.

Per redigerlo non servono requisiti specifici e non ci sono formule obbligatorie. Possiamo mettere nero su bianco il nostro contratto di affitto anche se non abbiamo competenze in campo giuridico, a patto di inserire:

• dati fiscali e anagrafici del locatore e del locatario
• dati e descrizione dell’immobile
• tipologia di accordo (quale canone) e ammontare del canone, scrivendo in che modo va pagato (tempistiche della rateazione ed eventuali more)
• data di inizio e di fine dell’affitto
• eventuale clausola per la cedolare secca