Affitto breve in condominio attenzione al regolamento

Affitto breve in condominio: il regolamento può vietarlo? Negli ultimi anni un numero sempre maggiore di proprietari di seconde e terze case ha scelto di mettere a reddito il proprio immobile sfruttando la formula dell’affitto breve. Una tipologia di locazione vantaggiosa, perché permette di massimizzare i profitti modulando i prezzi in base alle richieste stagionali e consente di godere, entro certi limiti, di una tassazione agevolata. Quando si tratta di ville e case indipendenti non ci sono problemi. Ma se invece l’immobile si trova in un condominio possono sorgere questioni difficili da districare.

Molto spesso, infatti, i condòmini si preoccupano per il via vai di estranei all’interno dell’edificio. E nascono situazioni di disagio legate, ad esempio, agli errori nella raccolta dei rifiuti da differenziare o ai rumori notturni. Così chi abita in uno stabile dove si svolge attività di casa vacanze si appella al regolamento condominiale, per cercare di impedire ai proprietari di seconde e terze case di sfruttare l’affitto breve in condominio. Quando scatta la lite tra condòmini il punto è sempre lo stesso: l’affitto breve in condominio è consentito oppure vietato? Dipende dal regolamento condominiale e dalla sua interpretazione. Stessa cosa vale anche per l’attività di Bed & Breakfast. Capire fin dove arriva la libertà del proprietario nel disporre del proprio bene non è sempre facile.

L’interpretazione del regolamento condominiale in materia di affitti brevi può essere complessa

Clausole obsolete

Nella maggioranza dei casi il malcontento nasce perché gli ospiti degli appartamenti locati con affitto breve non conoscono le regole condominiali e di conseguenza non le rispettano. Come proprietari è nostro dovere istruire con gentilezza i turisti per minimizzare i problemi. In secondo luogo i conflitti tra condòmini e proprietari sono alimentati da clausole di dubbia interpretazione presenti nei vecchi regolamenti, nati ben prima dell’avvento dell’affitto breve in condominio. Divieti che impediscono l’attività alberghiera, quella di affittacamere, pensione e casa vacanza o solo alcune di queste tipologie di affitto, ma non parlano espressamente di affitto breve. Talvolta anche i regolamenti di case appena costruite ricalcano vecchi modelli e hanno le stesse “mancanze”, risultando comunque obsoleti. Questo accade perché, fino a pochi anni fa, non esisteva l’affitto breve in condominio né il Bed & Breakfast.

Regolamenti vecchi e nuovi spesso non impediscono esplicitamente l’affitto breve in condominio, generando difficoltà di interpretazione

Regolamento contrattuale e assembleare

Le clausole che vietano gli affitti diversi da quello a medio e lungo termine sono più stringenti quando sono contenute nel regolamento condominiale contrattuale. Si tratta del regolamento redatto dal costruttore dell’edificio e approvato da tutti gli acquirenti. Questo regolamento ha un’efficacia maggiore rispetto a quello approvato in assemblea, a patto che sia stato trascritto nei diversi rogiti quando gli appartamenti hanno cambiato proprietario.

Il regolamento contrattuale ha un’efficacia maggiore rispetto a quello assembleare

Generalmente, invece, esistono margini di manovra quando il divieto di affittare l’immobile è sancito dal regolamento assembleare. Leggiamo attentamente il regolamento condominiale degli appartamenti che vogliamo mettere a reddito, recuperando sia quello assembleare sia quello contrattuale, se ne esiste uno.

Affitto breve in condominio come l’affitto a giornata

Difficile che in un regolamento condominiale sia scritto che è vietato affittare l’appartamento, perché si tratterebbe di una limitazione troppo importante della libertà di disporre il bene. La locazione a medio o lungo termine è sempre concessa. Ci sono invece dei regolamenti, redatti di recente, che vietano espressamente di affittare per periodi pari o inferiori ai 30 giorni: la definizione stessa di affitto breve. Oppure dei vecchi regolamenti che vietano l’affitto a giornata. Clausole che molto probabilmente nascevano per ostacolare l’esercizio della prostituzione in casa.

Per quanto riguarda l’attività di Bed & Breakfast, molti condòmini si appellano al fatto che si possa paragonare a quella alberghiera, quindi la considerano illecita se nel regolamento c’è scritto, appunto, che non si può svolgere nello stabile attività alberghiera. Quando i regolamenti sono poco chiari possono essere portati in contenzioso di fronte a un giudice. Ed è proprio il punto di vista del giudice che fa la differenza.

Cosa dice la Cassazione

Secondo quanto sancito dalla Corte di Cassazione (sentenza 22711 del 2017) per vietare un’attività di ricezione in condominio questa dovrebbe essere espressamente citata nel regolamento. Inoltre sempre la Cassazione ha stabilito che affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta cambiamenti nella destinazione d’uso dell’immobile (sentenza 24707 del 2014). Cosa vuol dire? Significa che non dovrebbe essere possibile vietare l’affitto breve in condominio se questo non viene esercitato in forma imprenditoriale. L’ideale sarebbe accertarsi del fatto che la nostra attività di affitto breve in condominio sia lecita e tollerata prima di iniziarla. Ma quando i problemi sorgono a cose avviate, in mancanza di un accordo, non ci resta che rivolgerci a un giudice.

Se non riusciamo a trovare un accordo con i condòmini rivolgiamoci a un giudice

Sentenze e regolamenti regionali

Alcune recenti sentenze dei tribunali di Roma e Milano hanno vietato l’attività di Bed & Breakfast in condominio, considerandola assimilabile a quella alberghiera o di affittacamere, quando il regolamento condominiale o assembleare vieta espressamente queste ultime. Questa sentenza aggiunge un tassello a quanto stabilito dalla Cassazione. Le attività vietate dovrebbero essere espressamente citate nel regolamento, ma quando si parla di Bed & Breakfast basta che sia vietata espressamente l’attività alberghiera perché il B&B sia illecito. Un’altra sentenza, sempre del Tribunale di Milano (11275/2018), ha considerato fattibile l’attività di casa vacanza in condominio, stabilendo che mettere a disposizione un tetto, l’arredamento e le utenze, senza offrire altri servizi, non viola quei regolamenti condominiali che mettono limiti solo alle attività equiparabili a quelle alberghiere (cioè imprenditoriali).

Diversi regolamenti regionali, tra cui quello lombardo, in linea con le dichiarazioni della Corte di Cassazione, hanno espressamente riconosciuto che l’attività di affitto breve in condominio non cambia la destinazione d’uso dell’immobile, che rimane abitativa e non alberghiera. Questo però non basta a far valere il nostro diritto, come proprietari, di disporre dell’immobile come vogliamo. Se siamo costretti ad andare in tribunale per risolvere la disputa con i condòmini ci metteremo nelle mani del giudice. Sarà la sua parola a decidere. Teniamo inoltre presente che le recenti novità in materia fiscale hanno posto un limite all’attività di affitto breve in forma privata. Sopra i 4 appartamenti locati con la formula dell’affitto breve si configura l’attività imprenditoriale.

Affitto breve in condominio: è lecito se non è impresa

I condòmini si stanno organizzando per inserire nel regolamento assembleare una clausola che vieta la locazione breve? Serve l’unanimità per approvarla, quindi come proprietari interessati all’affitto breve in condominio ci basterà votare contro.

Serve l’unanimità in assemblea per approvare una clausola contro l’affitto breve in condominio

Se la nostra attività non è di tipo imprenditoriale, l’affitto breve in condominio è sempre permesso o quasi. Eventuali limitazioni presenti nel regolamento e invocate dai condòmini dovrebbero essere considerate illecite da qualsiasi giudice. A meno che il divieto non sia scritto nel regolamento contrattuale (ma è difficile che capiti). Ricapitolando… Quando il regolamento contrattuale o assembleare non pone divieti possiamo tranquillamente iniziare o continuare la nostra attività (come privati) di affitto breve in condominio. Se nel regolamento assembleare ci sono limitazioni esplicite che impediscono l’attività di affittacamere, Bed & Breakfast e altre imprese simili, ma non parlano di affitto breve, dobbiamo mettere in conto che in caso di contenzioso con i condòmini saremo costretti a rivolgerci a un giudice. Il quale molto probabilmente ci darà ragione.