Ti sei mai chiesto che differenza c’è tra un immobile locato con affitto turistico breve e una casa vacanza?
Spesso queste due tipologie ricettive vengono confuse, in realtà sono molto diverse tra loro.
Purtroppo la normativa turistica è alquanto ingarbugliata e, come competenza esclusiva delle regioni, può variare a seconda del luogo dove si trova la struttura in affitto.
Esistono però alcune caratteristiche distintive che differenziano in maniera netta le due attività.
Conoscerle può esserti utile se intendi affittare un immobile ad uso turistico o se sei già inserito in questo settore e desideri espandere la tua operatività.
Vediamo quindi di fare un po’ di chiarezza sull’argomento, mettendo in evidenza le principali differenze e gli aspetti comuni tra una casa vacanza e un immobile locato con l’affitto breve.
Affitto breve a fini turistici
Una casa o un appartamento in affitto breve è un’unità abitativa ceduta a terzi a fini turistici per un periodo limitato di tempo.
Significa che se sei proprietario di una casa, di una villa o di un appartamento, puoi concedere l’uso della struttura – o anche solo di una parte di essa – ad altre persone per soggiorni di breve durata.
In cambio dell’ospitalità percepisci un corrispettivo in denaro il cui ammontare viene liberamente stabilito tra le parti.
Inoltre, se il periodo di affitto non supera i 30 giorni complessivi durante l’anno, con la locazione breve non devi registrare un contratto all’Agenzia delle Entrate e sei quindi esentato dal pagamento dell’Imposta di Registro.
Viceversa, se la locazione dura per un periodo maggiore, è necessario stipulare un regolare contratto di affitto che, per legge, può essere firmato esclusivamente da persone fisiche.
Cioè da privati che non esercitano in alcun modo attività di impresa.
Il motivo di ciò è che, dal punto di vista fiscale, i profitti generati dalle locazioni turistiche di breve periodo sono considerati redditi fondiari.
Cioè derivanti dalla semplice proprietà dell’immobile.
Questo per te è un bel vantaggio.
Perché il guadagno ricavato dall’affitto non si cumula con altri redditi da lavoro, dipendente o autonomo, ed è quindi soggetto ad una tassazione minore.
La cosiddetta cedolare secca, cioè un’aliquota fissa al 21% che viene applicata ai profitti generati con locazioni brevi, come previsto dal decreto 50/2017 che regolamenta questa materia fiscale.
Ci sono però dei precisi paletti che limitano l’esercizio di questa particolare tipologia ricettiva e riguardano il tipo di servizi che, in qualità di locatore, puoi offrire ai tuoi ospiti.
Infatti, se utilizzi la formula dell’affitto breve, in quanto attività privata devi limitarti a fornire ai turisti solo la biancheria e la pulizia dell’appartamento e non puoi in alcun modo prestare servizi aggiuntivi o diversi.
La casa vacanza
La prospettiva cambia radicalmente se invece affitti una casa vacanza.
La casa vacanza è considerata a tutti gli effetti una struttura extra-alberghiera, al pari degli Ostelli per la gioventù, delle Guesthouse e dei Bed & Breakfast.
In questo caso puoi sbizzarrire liberamente la tua fantasia e proporre agli ospiti qualsiasi servizio aggiuntivo ritieni opportuno e per te profittevole.
Ad esempio, puoi mettere a disposizione un bus navetta per raggiungere la struttura, una guida turistica per visitare i luoghi, preparare colazioni e pasti in casa, predisporre un servizio di babysitting e molto altro ancora…
Se poi gestisci la casa vacanza in forma imprenditoriale, e quindi disponi di una partita iva, puoi regolarmente fatturare questi servizi ai clienti e detrarre i costi sostenuti dalla dichiarazione dei redditi.
La brutta notizia è che così facendo cambi completamente regime fiscale, perché le prestazioni erogate diventano dei veri e propri servizi ricettivi.
Di conseguenza i profitti derivanti dalla gestione della casa vacanza non sono più considerati redditi fondiari, ma redditi prodotti da attività commerciale.
Vuol dire che i tuoi guadagni saranno tassati seguendo i normali scaglioni di reddito previsti dall’Irpef.
In più, rispetto alla normale locazione turistica breve, con la casa vacanza devi sostenere alcuni obblighi burocratici aggiuntivi come:
- la comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) dell’inizio dell’attività, di eventuali sospensioni o della cessazione definitiva della stessa;
- la comunicazione dei flussi turistici alle autorità competenti per il territorio (quindi Regioni o Città Metropolitane) che è necessaria ai fini delle rilevazioni dell’Istat;
- l’esposizione all’interno della casa dei moduli di dichiarazione dei prezzi rilasciati dal Comune di riferimento.
Caratteristiche comuni tra immobile locato con affitto breve e casa vacanza
Sia che tu scelga di locare il tuo immobile con la semplice formula dell’affitto breve o che tu decida di avventurarti nella gestione più complessa (ma potenzialmente anche più remunerativa) di una casa vacanza, dovrai:
- riscuotere e versare l’imposta di soggiorno al Comune di appartenenza, se l’immobile in affitto è situato in una delle 1.020 località italiane dove la tassa è in vigore;
- comunicare all’Autorità di pubblica sicurezza le generalità degli alloggiati entro 24h dall’arrivo nella struttura tramite il Portale Alloggiati della Polizia di Stato.
La registrazione dei dati è un aspetto molto importante perché se ti dimentichi o commetti un errore nell’inviare le generalità degli ospiti alla Polizia di Stato, corri il serio rischio di incorrere in pesanti multe e sanzioni penali.
Il modo più semplice e veloce per completare tutta la procedura, senza perdite di tempo e senza paura di commettere errori di trascrizione o di invio dei dati, è utilizzare Wiisy.
La prima App. italiana appositamente progettata per risolvere i problemi di proprietari e professionisti nella gestione di immobili con affitti brevi.
Con Wiisy infatti puoi eseguire velocemente i tuoi check-in, inviando subito i dati in Questura con sicurezza e semplicità, non appena gli ospiti arrivano presso la tua struttura ricettiva.
Ti basta aprire l’App. Wiisy e scansionare il codice MRZ dai documenti di identità elettronici con la fotocamera di un qualsiasi smartphone o tablet.
L’applicazione raccoglie i dati e compila in automatico le schedine da trasmettere al Portale Alloggiati in pochi secondi.
Dopodiché è sufficiente schiacciare il pulsante di invio per trasmettere i dati all’autorità competente.
“E se i documenti dei turisti sono cartacei?”
Nessun problema!
- puoi inserire manualmente i dati e inviarli in Questura sempre tramite l’App,
- oppure puoi scattare una foto ai documenti e completare l’operazione in un secondo momento.
Il grande vantaggio è che non dovrai più trascrivere nulla al computer ma riuscirai a compilare le schedine catturando i dati direttamente dalle fotografie, grazie allo speciale software di riconoscimento ottico dei caratteri disponibile con il sistema Wiisy.
Wiisy ti garantisce semplicità, rapidità e sicurezza in tutte le fasi dei tuoi check-in.
Infatti puoi eseguire la registrazione degli ospiti anche quando il telefono è fuori campo (e quindi non hai una connessione ad internet) e trasmettere le schedine al Portale Alloggiati non appena la connessione è nuovamente disponibile.
In più è a prova di GDPR perché i dati sensibili di cui entri in possesso (e di cui sei responsabile a norma di legge) sono gestiti da server italiani e non stranieri, come invece accade tramite Whatsapp.
Ma se sei un’Agenzia o un professionista degli affitti brevi, Wiisy ti mette a disposizione altri importanti strumenti per organizzare in modo ottimale la tua attività.
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