Aprire una casa vacanze può essere molto vantaggioso se possediamo un immobile da mettere a reddito in una zona turistica, anche fuori dai circuiti tradizionali. Le abitudini di italiani e stranieri in fatto di vacanze sono cambiate dall’insorgenza della pandemia e un piccolo borgo in campagna o in collina può intercettare l’esigenza di chi cerca un luogo dove rilassarsi lontano dalla folla.
Senza dubbio, possiamo guadagnare bene se decidiamo di aprire una casa vacanze, a patto di riuscire a interessare la clientela giusta, mantenere alto il tasso di prenotazione e basso quello di cancellazione. È importante modulare le tariffe in base alla stagione, massimizzando sempre le nostre entrate.
Case vacanze e appartamenti in affitto breve, infatti, sono un’interessante fonte di reddito, ma presentano comunque dei costi e delle necessità di gestione di cui dobbiamo tenere conto.
Vediamo insieme 5 consigli per gestire al meglio la tua casa vacanze o il tuo appartamento in affitto breve.
1-Tieni sotto controllo i costi
Aprire una casa vacanze, che si tratti di un’attività professionale o meno, comporta tutta una serie di spese. Prima di tutto le tasse annuali su seconde e terze case, che per il 2021 consistono nei due tributi locali dovuti al comune, Imu (Imposta municipale propria) e Tari (tassa sui rifiuti). Poi ci sono le eventuali spese condominiali e tutti i costi ordinari e straordinari relativi alla manutenzione dell’immobile.
A differenza di quanto accade nel caso di un affitto a medio o lungo termine per scopi abitativi, l’affitto turistico non permette di imputare all’ospite i costi di manutenzione ordinaria della casa o dell’appartamento. Non dovremo solo pagare una nuova caldaia quando quella vecchia si rompe o intervenire se ci sono problemi all’impianto elettrico, ma anche occuparci di ridipingere i muri, sistemare eventuali piccoli difetti strutturali e così via. Ai costi ordinari dobbiamo aggiungere quelli di pulizia per accogliere al meglio ogni nuovo ospite.
Generalmente, non c’è bisogno di registrare il contratto ma tutto dipende dalle modalità di affitto che sceglieremo di adottare. Infine ci sono, ovviamente, le tasse da pagare sui guadagni.
L’affitto turistico non permette di imputare all’ospite i costi di manutenzione ordinaria della casa
2- Metti a budget dei soldi per gli imprevisti
Quando si gestisce una casa vacanza o un appartamento in affitto breve bisogna sempre essere pronti a intervenire tempestivamente nel caso di problemi strutturali o malfunzionamenti. Se la casa non è accogliente e qualcosa non funziona rischiamo cancellazioni e malcontento, che può tradursi in recensioni negative. Che si tratti di un elettrodomestico rotto, dell’impianto di riscaldamento che funziona male o di un guasto elettrico, qualsiasi problema va risolto velocemente. Facciamo in modo da avere sempre a disposizione sul conto corrente bancario un budget dedicato, da usare nel caso di imprevisti nella struttura ricettiva.
Se la casa non è accogliente e qualcosa non funziona rischiamo cancellazioni e recensioni negative
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3- Scegli un’assicurazione adatta alle tue esigenze
Tra i costi da sostenere c’è quello della polizza assicurativa, che come proprietari dobbiamo stipulare per ricevere un giusto indennizzo nel caso di danni arrecati dall’ospite all’immobile o agli arredi. Stipulando un’assicurazione specifica per case vacanze e appartamenti in affitto breve, se accadono piccoli o grandi incidenti domestici veniamo protetti noi ma anche i turisti.
Il contratto assicurativo tipo copre i danni legati alla responsabilità civile verso i clienti e allo stesso tempo protegge la struttura ricettiva ed eventuali terzi che entrano in contatto con essa (come ad esempio il personale dell’agenzia di pulizie).
L’assicurazione può essere standard, e in questo caso costare poche centinaia di euro all’anno, oppure personalizzata in base alle nostre specifiche esigenze. Il costo cresce in base alle casistiche che vogliamo coprire e all’entità dei danni rimborsabili. Più il grado di protezione è elevato più il premio da pagare è alto.
Attenzione: sottoscrivere una polizza assicurativa per le strutture ricettive diverse da quelle alberghiere è un obbligo di legge in quasi tutte le regioni d’Italia.
Più il grado di protezione è elevato più il premio da pagare è alto
Come scegliere l’assicurazione adatta? Una polizza per case vacanze deve essere completa, per tutelarci ad ampio raggio. Prima di sottoscrivere il contratto verifichiamo che oltre a prevedere il rimborso in caso di incidenti ai turisti, tuteli anche i terzi che entrano nell’appartamento o nella casa. E che ci possa risarcire in caso di danni a beni mobili e immobili.
4-Valuta se affidarti a terzi o fare da solo
Offrire in affitto una casa vacanze può essere un lavoro a tempo pieno, soprattutto in alcuni periodi dell’anno. Richiede attenzione costante (alle leggi, alle esigenze dei clienti, agli obblighi burocratici). Se non abbiamo tempo da investire in questo progetto o se ci mancano la voglia e le capacità per occuparci degli annunci, del sito web, delle prenotazioni, della consegna delle chiavi eccetera, allora possiamo affidarci a un property manager professionista.
Ovviamente dovremo riconoscergli una provvigione sugli affitti, ma a parte questo non dovremo più preoccuparci di nulla. Molti property manager professionisti si occupano anche di eventuali piccole sistemazioni e home staging.
Le realtà che svolgono di questo servizio in modo serio fanno un’analisi preliminare per assicurarsi che prendere in gestione le nostre case o appartamenti in affitto breve sia redditizio per tutti. E studiano il sistema di tariffazione migliore sulla base di località e stagionalità.
Per chi ha un solo appartamento o una sola casa fuori dai circuiti tradizionali che attirano turisti in qualunque stagione dell’anno può essere una buona idea rimboccarsi le maniche e fare da soli.
5-Ottimizza la fase di check-in
Tra le incombenze che non possiamo evitare se decidiamo di aprire una casa vacanze ci sono la comunicazione dei dati degli ospiti alla questura, l’invio delle informazioni su presenze e camere occupate all’Istat e il pagamento della tassa di soggiorno. Ogni volta che ospitiamo anche un solo turista nella nostra casa vacanza dobbiamo adempiere a tutti questi obblighi.
Indipendentemente da quanti ospiti abbiamo in un anno quando arrivano dobbiamo comunicare i loro dati in questura
L’invio dei dati alla questura competente è un’operazione non proprio semplice ma uguale in tutta Italia, si fa tramite Portale Alloggiati. La comunicazione delle presenze turistiche all’Istat invece prevede modalità diverse a seconda della regione in cui si trova la struttura. Il pagamento della tassa di soggiorno, infine, cambia addirittura da un comune all’altro.
Per non impazzire con tutti questi adempimenti legali ed evitare di finire nei guai con la legge (o pagare qualche multa salata) puoi affidarti a Wiisy!
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